В последние годы стремительно развивается рынок первичного жилья, новые дома растут в Казани как грибы, буквально на глазах появляются новые жилые кварталы. Однако спрос на жилье не только не падает, а даже наоборот – растет с каждым годом. Все больше казанцев вкладывают свои деньги в строительство квартир. Свою квартиру многие люди покупают еще «на сваях», то есть когда дом еще только начал строиться. Но зачастую за предложениями вложить средства в постройку будущего жилища и красивыми обещаниями застройщика скрываются долгие годы ожидания окончания строительства. Очень много появилось и строительных фирм, и сориентироваться в этом многообразии нелегко. Как не прогадать при заключении договора участия в долевом строительстве жилья?
Об этом мы попросили рассказать юрисконсульта Юридического агентства «ЮНЭКС» Ильдара Хабибуллина.
Действительно, участие в долевом строительстве жилья очень выгодно как для застройщика, так и для того, кто хочет приобрести квартиру. Строительным фирмам строить за счет привлеченных средств будущих владельцев квартир, ведь строительство дома – занятие дорогостоящее и поднять дом своими силами способен далеко не каждый застройщик. Дольщики же ориентируются на то, что цены на строящееся жилье значительно дешевле, чем на уже готовое, да и договоры участия в долевом строительстве в большинстве случаев предусматривают рассрочку оплаты.
Конечно, те времена, когда фирмы-однодневки собирали с людей деньги и исчезали, прошли, и случаев откровенного мошенничества стало гораздо меньше, однако при покупке строящегося жилья есть над чем призадуматься.
Кто виноват?
Представим себе такую ситуацию. Человек решил купить квартиру в строящемся доме, пришел в строительную компанию, где его клятвенно заверили, что дом будет закончен никак не позднее третьего квартала. Недолго думая, человек подписывает договор и приобретает статус дольщика. И вот подходит срок сдачи дома. Наш дольщик начинает звонить своему застройщику и интересоваться, когда же все-таки он получит заветные ключи. Однако приятный женский голос сообщает ему, так, мол, и так, извините (в лучшем случае), но дом-то еще не достроен. Дольщик возмущается, разговор переходит на повышенные тона, но результат один! Девушка уверяет, что во всем виноваты некие форс-мажорные обстоятельства, сыпет строительными терминами, смысл которых понятен только ей самой, и в итоге предлагает подписать дополнительное соглашение об увеличении сроков строительства еще на квартал-другой. Конечно же, дольщик соглашается – лишь бы быстрее все построили! Через квартал-другой дольщику отвечают, что, оказывается, хотя дом-то построен, но вот какая-то там государственная комиссия никак не может подписать какой-то там акт. Дескать, мы-то не виноваты, это все чиновники-бюрократы тянут. В итоге ключи дольщик получает только через полгода-год от запланированного срока, а вместе с ними – головную боль от постоянного ожидания. Разве это миф? Отнюдь – суровая действительность, стандартная ситуация. К слову скажу, что один мой знакомый настолько устал ждать окончания строительства, что не выдержал и решил продать свою долю и купить вторичное жилье. Думаю, он уже никогда не захочет стать дольщиком.
Что делать?
В первую очередь надо определиться с застройщиком. О том, кому доверять, возможно, вам помогут сказать ваши друзья-знакомые, которые уже имели опыт приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве. Если вы ищете варианты через риэлтерскую фирму, то доверять мнению риэлтера особо не советуем: нередко риэлтер представляет интересы застройщика и, естественно, объективную информацию вряд ли даст. Как-то, выясняя информацию об одной строительной фирмы у двух разных риэлтеров, я получил абсолютно разную информацию. Имеет смысл поинтересоваться об опыте строительства и посмотреть на дома, которые уже были построены выбранным строителем. В общем-то, выбор застройщика – это что-то вроде лотереи, ведь даже со стабильными строительными фирмами случаются казусы: построят дом, а он «трещит по швам»!
Далее, необходимо четко изучить договор, который вы подписываете. Даже если Вам говорят, что на эту квартиру уже найден другой клиент, и если не подпишете сейчас вы, то подпишет он, не торопитесь! Зачастую, это просто уловка, с помощью которой вас хотят лишить возможности еще раз все взвесить.
Изучение договора лучше предоставить профессиональному юристу. Подчеркну, именно профессиональному юристу, специализирующемуся на разрешении вопросов купли-продажи жилья. Поинтересуйтесь о направлении деятельности юриста. Если это «юрист широкого профиля», который кроме сделок с недвижимостью занимается еще двумя-тремя десятками направлений, то наверняка имеет смысл поискать другого, поскольку вам нужен действительно «узкий» специалист. Его услуги, возможно, будут стоить чуть дороже, но качество окупит затраты с лихвой.
Покупка квартиры дело дорогое, а экономия на консультации юриста в конечном итоге может обернуться плачевно. А грамотный юрист, проанализировав договор, всегда расскажет вам об истинных намерениях застройщика.
Если вы все-таки решили не обращаться к юристу, то советы ниже – для вас.
При изучении договора участия в долевом строительстве жилья особое внимание следует обратить на следующие моменты:
Метраж. Нередко, уже после получения квартиры владелец обнаруживает, что по данным в паспорте на квартиру, выданном ему в БТИ, размеры квартиры не совпадают с метражом, указанным в договоре. Так вот, в договоре должна быть прописана возможность возврата вам ваших денег в случае, если вы недосчитались квадратов. Недобросовестный застройщик может специально указывать в договоре площадь, большую, чем предполагается построить, рассчитывая как на привлечение дополнительных средств для строительства, так и на то, что дольщик не станет обращаться с претензией. Здесь необходимо обговорить цену, по которой будет осуществляться возврат за «недостачу» площади, и сроки возврата. Важно также установить, по какой цене будет производиться доплата за излишне полученные метры (да-да, такое тоже бывает!). Советуем при заключении договора требовать приложения плана будущей квартиры, тогда вы сможете доказать, например, что рассчитывали на установку ванной длинной
Порядок оплаты. Здесь нужно быть особенно внимательными тем, кто рассчитывает воспользоваться рассрочкой. Бывает так, что дольщик оплачивает при заключении договора лишь какую-то часть от стоимости доли, рассчитывая впоследствии расплатиться полностью. Каково же бывает удивление, когда застройщик присылает уведомление об увеличении стоимости доли (в основном обоснованием является повышение цен на строительные материалы). Иногда первоначальная цена может увеличиться к концу строительства в разы. В договоре четко должно быть прописано, когда, как и на сколько застройщик может поднять стоимость неоплаченной доли. Следует насторожиться также, если договор предусматривает какие-либо дополнительные платежи (например, если в договоре указано, что регистрация права собственности на квартиру осуществляется застройщиком, вам могут предъявить за оказание такой услуги счет на хорошую сумму). Должен быть предусмотрен и порядок возврата денежных средств в случае расторжения договора.
Предмет договора. Прочитав договор, вы должны четко представлять, что получите в результате, и это не только улица, дом, этаж и номер квартиры. Случается, что при первом осмотре квартиры владелец недоумевает: почему, например, не установлен домофон на подъездной двери, почему не проведены сантехнические коммуникации, не оштукатурен полоток. Все это должно быть включено в договор, и если чего-то нет на бумаге, то и в квартире не появится («мне обещал риэлтер, что все это будет» не поможет). А вот если в договоре указано что-то, чего вам не сделали – советуем для начала обратиться к прорабу: возможно, он просто вовремя не проконтролировал ход работ и может все исправить. Прораб не помог – обратитесь к застройщику (опыт показывает, что если строительная организация дорожит репутацией, она пойдет на встречу), а если и здесь вам отказали – тогда прямая дорога в суд. Договор должен предусматривать порядок приема квартиры, и в том числе порядок и сроки устранения недоделок.
Срок передачи квартиры дольщику. Этот вопрос является настоящим камнем преткновения между дольщиками и застройщиками. Чтобы вас не водили за нос, для начала посмотрите, указан ли вообще в договоре срок окончания строительства, а также срок передачи вам квартиры, поскольку окончание строительства – это еще не конец ваших ожиданий. Построенный дом должен быть принят государственной комиссией, о чем составляется акт, уже после которого вы можете получить ключи.
Для того, чтобы хоть как-то обезопасить себя от недобросовестности строительной фирмы обязательно необходимо предусмотреть ответственность застройщика за нарушение сроков строительства и передачи квартиры дольщику.
Но даже если в договоре не предусмотрено ни сроков строительства и передачи квартиры дольщику, ни ответственности за пропуск этих сроков, не стоит сдаваться на милость застройщика. Как показывает судебная практика, суд в подобных делах встает на сторону дольщика, применяя к договору сроки по аналогии с такого рода договорами. Кроме того, в настоящее время права дольщиков защищены Законом «О защите прав потребителей», в соответствии с которым дольщик может потребовать соразмерного уменьшения цены квартиры в случае пропуска застройщиком срока окончания работ, а в отдельных случаях – уплаты неустойки в размере 3% (!) от суммы договора за каждый день просрочки. На практике это означает, что если застройщик задержал сдачу квартиры более чем на месяц, есть шанс добиться возврата полной стоимости квартиры.
Чтобы избежать всех этих неблагоприятных последствий, строительные фирмы часто буквально заставляют своих дольщиков (под угрозой невыдачи акта приема-передачи квартиры и т.п.) подписывать дополнительное соглашение к договору, которым продляют сроки строительства. Стоит ли говорить, что подписывать такой документ нельзя ни при каких условиях?! А вот обратиться к юристу в таких случаях просто необходимо.
