Каждому из нас рано или поздно приходится решать вопрос приобретения нового жилья. И вопрос этот, как показывает жизнь, сложен для любого человека, независимо от его потребностей и материального положения. Незащищенность граждан на рынке недвижимости не для кого не является секретом. В целях защиты прав граждан и повышения «доступности» жилья в конце 2004 года Госдума приняла ряд законов в сфере гражданских, банковских и налоговых отношений. Прокомментировать последствия этих актов для читателей … мы попросили управляющего партнера Юридического агентства ЮНЭКС (г. Казань) Эдуарда Зяббарова.
Насколько существенно изменены права и обязанности участников рынка жилья?
Государство законодательно закрепило факт того, что бесплатное жилье большей части населения предоставляться не будет. Поправки в Жилищный кодекс (вступают в силу 1 марта 2005 года) констатируют, что государство берет на себя обязательства обеспечить социальным жильем только малоимущих. Всем остальным обеспечивается доступ на платный рынок жилья.
Жилищный кодекс регламентирует ответственность наймодателя и нанимателя, впервые четко отрегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые и наоборот, установлены основания переустройства и перепланировки квартиры.
Граждане, получившие жилье до 1 марта 2005 года, смогут его приватизировать до 2007 года. Лица, получившие жилье после 1 марта 2005 года, теряют право на бесплатную приватизацию.
Приняты поправки в первую часть Гражданского Кодекса РФ, согласно которым с 1 марта 2005 года переход права собственности на жилье приводит к прекращению права проживания в квартире родственников и других прописанных лиц.
Внесены изменения в закон «Об ипотеке», повышающие доступность ипотечного кредитования. В частности, отменена обязанность нотариального удостоверения договора об ипотеке. Введено страхование кредита. Кредит может быть выдан не только на готовую квартиру, но и на строящуюся.
На создание более открытого и конкурентного строительного рынка направлены положения Градостроительного кодекса, которые упрощают процедуры и ликвидируют административные барьеры доступа строительных фирм, в т.ч. небольших, на рынок. Например, введены открытые аукционы (с октября 2005 года) при выделении участков под строительство жилья.
К повышению заинтересованности органов местного самоуправления предоставлять застройщикам землю должны привести поправки в Бюджетный кодекс, согласно которым, средства от продажи и передачи в аренду земельных участков, поступают в местные бюджеты.
В общей сложности в конце 2004 года Госдума приняла 17 законов из так называемого пакета о «доступном жилье».
Действительно ли можно говорить о том, что жилье станет «доступнее»?
Очевидно, что депутаты предполагают решить проблему доступности жилья не за счет увеличения доходов населения, а за счет стимулирования роста объемов строительства, что должно, по их мнению, привести к снижению цен.
Влияние принятых законов в жилищной сфере на снижение цен, можно рассматривать, по нашему мнению, только в долгосрочной перспективе. При этом, не меньшее влияние на уровень цен на недвижимость, окажет политика государства во всех сферах жизни общества.
Влияние рассмотренных выше законов на цены в ближайшее время далеко не однозначно. Например, новый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (вступает в силу в апреле 2005 года) защитил права граждан – дольщиков и жестко регламентировал деятельность строительных компаний – застройщиков, установив целый ряд обязательных требований. Вместе с тем, очевидно, что выполнение дополнительных процедур и требования приведет к неизбежному росту издержек строительных компаний, которые будут возмещены за счет повышения цен на квартиры.
Введены дополнительные обременения для застройщиков, которые приобрели в собственность земельный участок для возведения жилья: если в течении трех лет дом не будет построен, то сумма земельного налога увеличится в четыре раза. Несомненно, что такие дополнительные расходы так же будут компенсированы ценой.
Вряд ли приведет к снижению цен на жилье освобождение от НДС с 1 января 2005 года ряда операций с недвижимостью: реализации земельных участков и долей в них, реализации жилых домов и жилых помещений, а так же долей в них, передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Дело в том, что для минимизации издержек строительные компании применяли схемы ухода от налога посредством участия физических лиц в долевом строительстве. Вместе с тем, положительный эффект от изменения в уплате НДС возникает. Деятельность строительных компания становится более открытой и адекватной, т.к. необходимость в долевых схемах отпадает.
Внесены ли изменения в налоговые льготы для граждан?
Напомню, что граждане не должны платить налог на доходы с сумм полученных от продажи жилья в пределах 1 миллиона рублей, если проданное жилье находилось в собственности менее трех лет. Либо гражданин (по своему выбору) вправе уменьшить доход на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением проданного жилья. Если гражданин продал жилье, принадлежавшее ему на праве собственности от трех и более лет, то облагаемого дохода вообще не возникает.
Кроме того, граждане вправе применить льготу, т.е. уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов на приобретение жилья. Размер такого вычета не может превышать 1 миллиона рублей.
До 2005 года вычет предоставлялся только по окончании года и подачи налоговой декларации в налоговый орган. Таким образом, подоходный налог в течении года из дохода гражданина удерживался работодателем.
С 2005 года в Налоговый кодекс внесены изменения, согласно которым вычет должен быть предоставлен самим работодателем в течении года, но при наличии подтверждения права от налогового органа.
Необходимо отметить, что речь идет не о разрешении налогового органа, а лишь о формальном подтверждении достоверности расходов на приобретение жилья. Поэтому если все условия закона гражданином соблюдены, налоговый орган обязан выдать ему подтверждение в течении 30 дней с момента обращения, а работодатель применить вычет.
В случае необъективного подхода налоговых органов (негативное отношение налоговиков к льготам известно) в отношении вычета, гражданин вправе обратиться в суд.
Строительство в порядке долевого участия — распространенная схема отношений строительной компании и гражданина. Вместе с тем, перечисление денег в момент начала строительства чревато проблемами. Защитило ли государство права дольщиков?
Несомненно да. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» четко определил обязанности строительных компаний и процедуры долевых отношений.
Застройщик будет вправе привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок. В противном случае законом предусмотрены серьезные санкции.
Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Наряду с другими условиями в нем обязательно должен быть указан срок передачи объекта дольщику и гарантийный срок (не менее 5 лет), в течении которых, при наличии недостатков, строительная компания обязана либо безвозмездно устранить недостатки, либо соразмерно уменьшить цену договора, либо возместить расходы на устранение недостатком по выбору дольщика.
В ряде случаев дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (например, нарушения строительной компаний сроков строительства) и получить уплаченные деньги обратно с компенсацией в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка за время пользования деньгами.
Законом установлено, что земля и строящейся объект находятся в залоге у дольщиков в обеспечение исполнения обязательств строительной компанией.
Строительные компании будут обязаны публиковать подробную информацию о своей деятельности, в т.ч. об учредителях, строительных проектах компании за последние три года, величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности. Более того, компании обязаны предоставить любому обратившемуся лицу бухгалтерскую отчетность за последние три года.
Кроме того, Правительство РФ вправе установить минимальный размер собственных средств строительной компании и нормативы финансовой устойчивости.
Одна из основных проблем дольщиков – несвоевременная сдача дома, соответственно получение квартиры позже оговоренного срока. Как решать эту проблему?
С апреля текущего года, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства (в настоящее время тринадцать процентов), от цены договора за каждый день просрочки.
Необходимо отметить, что и ранее суды защищали граждан, применяя закон «О защите прав потребителей», которым за каждый день просрочки предусмотрена уплата неустойки в размере 3 процентов от стоимости по договору. Такой высокий процент оборачивается для строительной компании, даже при небольшой просрочке, огромными убытками. Пытаясь уйти от ответственности, некоторые компании в договоре вообще не указывают окончательный срок строительства, либо пытаются подписать с дольщиками документы в которых «спрятана» оговорка о согласии на перенос срока строительства.
Срок окончания строительства является существенным условием договора строительного подряда. В случае затягивания строительства гражданин вправе обратиться в суд и в суде доказать «ненормальность» сроков строительства, ссылаясь на любые доказательства в т.ч. на строительные нормативы, сроки аналогичного строительства и т.п. Как показывает практика, суды применяют неустойку и в тех случаях, когда срок в договоре не указан. Во втором случае, остается рекомендовать дольщикам внимательно знакомиться с документами, которые они подписывают.
