Совсем недавно был принят Жилищный кодекс РФ, с вступлением в действие которого утратил силу Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». Взамен него в Жилищный кодекс включили раздел под тем же названием.
О том, какие изменения в связи с этим произошли в законодательстве о ТСЖ, рассказывает, консультант Юридического агентства «ЮНЭКС» Ильдар Хабибуллин.
В общем-то, Жилищный кодекс воспринял большинство понятий и норм утратившего силу Федерального закона, но вместе с тем есть и принципиально новые моменты, которые необходимо знать.
Во-первых, следует отметить некоторые изменения в порядке создания ТСЖ. Так, например, если по старому закону решение об образовании ТСЖ можно было принять при наличии согласия лишь четверти домовладельцев (50% плюс 1 голос от числа присутствующих при кворуме 50% плюс один домовладелец), то теперь данное требование было ужесточено. В Жилищном кодексе четко прописано, что создать ТСЖ можно только решением более чем 50% всех собственников квартир. И это представляется абсолютно правильным. Ведь не секрет, что квартиры покупают иногда не для жилья, а с целью вложения капитала, руководствуясь принципом «недвижимость всегда в цене». Таким собственникам откровенно безразличен процесс управления собственностью, потому как, дождавшись пиковой цены на квартиру, они ее просто продают. А новый собственник даже и не подозревает, что создано ТСЖ. С другой стороны, теперь будет сложнее принять решение о создании ТСЖ, так как мало набрать кворум в 50% плюс 1 собственник, надо еще и при минимальном кворуме получить единогласие при принятии решения о создании ТСЖ. При этом Жилищный кодекс обязывает участников ТСЖ ликвидировать товарищество, члены которого не обладают более чем 50% голосов от общего числа собственников.
С другой стороны в результате данного нововведения могут пострадать и те, кто приобретает жилье с целью дальнейшего проживания. Ведь пока ТСЖ не будет создано, жилищно-коммунальное обслуживание дома невозможно. С этой стороны, конечно, можно говорить о некоторой незащищенности данной категории собственников. Однако избежать этого можно при соответствующей инициативе застройщика, который еще на ранних стадиях строительства, может воспользоваться законным правом создания ТСЖ, ведь именно он изначально является собственником строящегося жилья.
В Жилищном кодексе несколько облегчена процедура организации общего собрания членов ТСЖ. Если по старому закону необходимо было уведомить о предстоящем собрании путем вручения соответствующего письменного уведомления под расписку каждому собственнику или направлением заказного письма, то теперь разрешается просто разместить сообщение в помещении дома, доступном для всех собственников помещений данном доме. Однако такая возможность должна быть закреплена решением общего собрания членов ТСЖ.
Предусмотрено также, что решения, принятые общим собранием должны быть доведены до собственников в десятидневный срок, путем размещения сообщения в помещении дома, определенном решением общего собрания.
Кодекс также предусмотрел возможность проведения общего собрания в форме заочного голосования.
В Жилищном кодексе также прямо оговорено, что собственники квартир в одном доме могут организовать только одно ТСЖ. В то же время ТСЖ может объединять несколько домов. Допускается также объединение нескольких ТСЖ, что, несомненно, выгодно для собственников небольших домов.
Изменились и основания возникновения членства в ТСЖ. Ранее приобретатель квартиры становился членом ТСЖ с момента возникновения права собственности на квартиру. В свое время Конституционный Суд РФ признал данную норму противоречащей Конституции РФ, и вот теперь в Жилищном кодексе закреплено, что членство в ТСЖ возникает только на основании заявления о вступлении в ТСЖ.
И вместе с тем возникает вопрос: а как быть, если собственник отказывается втупать в ТСЖ? Дело в том, что собственник сам вправе решать: быть ему членом ТСЖ или нет. И причем даже если он и отказался от членства, его нельзя ограничивать в правах на пользование общим имуществом, ведь несмотря ни на что он тоже является собственником части общего имущества. Другой вопрос в том, что независимо от того, вступит ли он в ТСЖ или нет, он не может оставаться безучастным к поддержанию нормального состояния этого общего имущества. Кодекс предусмотрел, что даже фактическое неиспользование собственниками своих квартир не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. То есть в любом случае надо находить баланс между интересами собственников, ведь интересы всех их одинаковы: все мы, будучи собственниками своих жилищ, хотим, чтобы у нас было чисто и освещено в подъездах и на придомовой территории, хотим, чтобы крыша не текла, и в подвале не было воды, хотим исправной работы домофонов, одним словом, хотим получать качественные коммунальные услуги. Поэтому здесь надо проявлять благоразумие прежде всего самим собственникам, задуматься, а стоит ли отказываться от членства в ТСЖ. На мой взгляд, отказываясь от членства в ТСЖ, собственник сам себя лишает возможности участвовать в решении важных вопросов, касающихся функционирования того жилого комплекса, в котором он приобрел квартиру. Факт отказа от членства в ТСЖ не освобождает собственника ни от обязанности исполнять решения общего собрания членов ТСЖ, ни от обязанности участвовать в поддержании нормального состояния общего имущества, то есть платить-то все равно придется, но вот только от вас зависеть уже ничего не будет…
А зависеть от собственника, являющегося членом ТСЖ может очень многое. Думается, об этом должен знать каждый, кто хочет быть действительно хозяином в своем доме, Собственником, а не просто жильцом.
Во-первых, надо отметить, что все органы управления ТСЖ создаются исключительно из его членов. Основным таким органом является общее собрание членов ТСЖ, которое решает наиболее важные вопросы функционирования ТСЖ. По нормам Жилищного кодекса такое собрание не может проводиться реже одного раза в год.
Говоря о компетенции общего собрания, следует сказать, что круг вопросов, выносимых на общее собрание членов ТСЖ не ограничен, однако есть такие, которые может решать только общее собрание и никакие другие органы. Например, внесение изменений в устав ТСЖ, избрание правления и ревизионной комиссии, определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ.
Второй по значительности орган управления ТСЖ – правление товарищества. Данный орган обладает, в частности, контролирует внесение членами товарищества обязательных платежей и взносов, осуществляет управление домом, нанимает и увольняет работников для обслуживания дома, заключает договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в доме, ведет список членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и отчетность. Возглавляется правление председателем, который обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки и др. Несмотря на то, что фактически управление домом обязано осуществлять правление во главе с председателем, данные полномочия могут быть переданы лицу, которое не является не только членом ТСЖ, но и вообще собственником квартиры в доме. Для этого необходимо заключить договор на управление домом, в котором следует прямо оговорить все обязанности, которые передаются правлением и его председателем управляющему (в Кодексе нет такого термина, но будем называть его так). Кроме того, необходимо председатель правления должен выдать управляющему доверенность на совершение всех необходимых действий от имени ТСЖ.
Членство в ТСЖ предполагает внесение разного рода платежей, и это не только коммунальные платежи, но и, например, вступительные взносы, взносы на образование специальных фондов и т.п. Люди платят деньги (иногда немалые) и хотят знать, на что они уходят. Для этого существует ревизионная комиссия – тот инструмент финансового контроля, который позволяет членам ТСЖ получать информацию о расходовании их средств. Кодекс установил определенные принципы образования ревизионной комиссии. Так, комиссия не может состоять из членов правления, так что контроль над самим собой исключается. Кроме того, срок действия ревизионной комиссии – не более двух лет, затем она подлежит переизбранию. Ну а что касается функций комиссии, то они заключаются в проведении ревизии финансовой деятельности ТСЖ (не реже раза в год), предоставлении отчета общему собранию по итогам ревизии, заключения о годовой смете доходов и расходов и т.д.
В целом можно сказать, что законодательство о товариществах собственников жилья прошло очередной этап развития, которое по нашему мнению следует оценивать как позитивное: кодекс сохранил все те нормы, которые удачно реализовывались в рамках прежнего закона, вместе с тем, учтены и ошибки, затруднявшие применение закона на практике. Конечно, пока нельзя сказать, что создана идеальная модель, позволяющая четко выстраивать отношения между собственниками жилья. Окончательный вердикт эффективности норм Жилищного кодекса о товариществах собственников жилья вынесет практика.
