Специалисты отмечают, что продажи квартир на первичном рынке составляют порядка 40-50 процентов от всего объема продаж, при этом наибольшим спросом пользуются более дешевые варианты жилья в строящихся домах. Не так давно приобретение квартиры в строящемся доме напоминало покупку кота в мешке. Но сейчас неблагонадежных застройщиков становится все меньше. Наиболее весомым преимуществом покупки жилья на стадии строительства является его цена. В среднем, сходятся во мнении участники рынка, покупая квартиру в доме, находящемся на стадии котлована, можно сэкономить от 10 до 40 процентов от общей стоимости в зависимости от стадии строительства и репутации, надежности застройщика. Чем надежнее застройщик, тем меньше разница между ценой на этапе котлована и на этапе сдачи. На сегодняшний день ценовые предложения квартир в новостройках находятся в среднем в диапазоне 40-60 тысяч рублей за квадратный метр.
Относительно низкая стоимость строящегося жилья привлекает инвесторов. «Порядка 40 процентов новостроек покупается с инвестиционной целью: либо продажи после окончания строительства, либо последующей сдачи квартиры в аренду», – отмечает генеральный директор АН «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев. Увеличение спроса на строящиеся объекты наблюдает генеральный директор АН «Валери» Валерий Абсалямов. «Увеличилось число покупок квартир как для собственных нужд, так и для инвестиций – с обманутыми дольщиками в основном разобрались, и новые дома в последнее время вводятся беспроблемно. Кроме того, новостройки инвестиционно-привлекательны, да и качество удовлетворяет», — констатирует он.
«ДОГОВОР В ЗАКОНЕ»
«Квартиру можно приобрести по нескольким схемам, – рассказывает директор ООО «АК БАРС Недвижимость» Марсель Валиахметов. – Первая – договор долевого участия (ДДУ). Данный договор возможно заключить на любой стадии строительства дома до ввода его в эксплуатацию. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Размер госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимое имущество в данном случае составляет 2000 рублей за каждый объект недвижимости.
Все расходы по оформлению несет покупатель (дольщик). Оплата по договору осуществляется после государственной регистрации договора в регистрирующем органе. Право собственности оформляется после получения акта ввода здания в эксплуатацию, присвоения зданию почтового адреса и его постановки на кадастровый учет в кадастровой службе, а также, после подписания покупателем акта приема передачи квартиры – документа, удостоверяющего передачу недвижимости по договору купли-продажи от продавца к покупателю.
Договор уступки права требования (цессии) – еще одна схема, по которой можно приобрести недвижимое имущество на стадии строительства. «В данном договоре участвуют три стороны – продавец, покупатель и застройщик. Договор также может заключаться на любой стадии строительства, до момента ввода дома в эксплуатацию и подлежит обязательной государственной регистрации. Размер госпошлины здесь составляет 100 рублей за каждый объект недвижимости. Застройщик после выполнения всех своих обязательств по договору (окончание строительства дома и иные обязанности) передает покупателю все документы на приобретенный объект недвижимости для последующего оформления права собственности. По данной схеме покупатель самостоятельно занимается оформлением права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества», — рассказывает господин Валиахметов. Уступка возможна только после регистрации основного договора и до подписания акта приема-передачи квартиры.
При подписании соглашения по переуступке права требования на квартиру необходимо внимательно ознакомиться с подлинниками документов (договором на долевое строительство, платежными документами). Более того, дольщику не помешает настоять на передаче именно подлинника, а не копии основного договора, либо их нотариально удостоверенных копий. При заключении договора цессии следует внимательно проверить сроки передачи объекта по основному договору и не забыть составить акт приема-передачи документов. А после оплаты приобретенной квартиры – снять с нее залог (через Регпалату).
«При договоре уступки, вы не приобретаете квартиру, вы получаете право требовать квартиру с застройщика, — комментирует Александр Милюхин, генеральный директор юридического цента «Перспектива». – При этом если я уступаю право требования, то обязан отвечать за то, что застройщик мне действительно должен, но если застройщик по каким-либо причинам не выполнит свое обязательство (задержка сроков строительства, банкротство и другое), я не буду иметь к этому отношения». Впрочем, по словам господина Милюхина, риск заключения договора уступки не больше риска участия в долевом строительстве. Квартиру в новостройке можно приобрести в ипотеку (процентная ставка варьируется от 9,5 до 14 процентов годовых) и в рассрочку от застройщика. Рассрочка, по сравнению с ипотечным кредитованием, рассчитана на небольшой срок, чаще до окончания строительства, но возможны варианты фиксированного периода (например, полгода, год). Первоначальный взнос в большинстве компаний – 30-50 процентов, в зависимости от стадии строительства. А, например, компания «Унистрой» предлагает 10 процентов (рассрочка до окончания строительства, покупка квартир возможна на стадии котлована). По словам господина Валиахметова, доля ипотечных средств при покупке квартиры составляет 60%, собственных — 40.
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
«Юридическая составляющая долевого строительства включает в себя согласование и заключение договора участия в долевом строительстве, опирающийся на Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. – комментирует Валерий Ларягин, руководитель практики юридического агентства «ЮНЭКС» . – По договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию».
При этом, отмечает господин Ларягин, если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик таким способом пытается избежать распространения на договор требований законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. «Хотя судебная практика и указывает на то, что, если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, но лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики», — уточняет он. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, обязательно подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. К существенным условиям договора участия в долевом строительстве Законом отнесено: определение объекта строительства; срок передачи объекта инвестору; цена, порядок и сроки оплаты; гарантийный срок на объект. При отсутствии в договоре хотя бы одного из данных существенных условий, такой договор будет считаться незаключенным.
ПРАВИЛА БЕЗОПАСНОСТИ
Несмотря на правильно заключенные документы, риск пополнить число так называемых «обманутых дольщиков» остается. Так, по мнению одного из посетителей портала kzn.ru, испытавшего на себе превратности долевого строительства, чтобы обезопасить себя, «нужно собрать максимальную информацию о фирме-застройщике: с какого года работает, как сдавала до этого дома, были ли задержаны сроки сдачи домов, качество строительства, какие строительные материалы применяют во время строительства, порядок на строительной площадке и т.д. Такую информацию можно спросить непосредственно у застройщика, можно посмотреть строительную площадку, пообщаться со строителями, посмотреть отклики в Интернете. Наконец, вы можете обратиться в Управление жилищной политики Казани, если у вас возникли сомнения или другие вопросы. Это управление является уполномоченным органом в области долевого строительства в Казани».
Как отмечает помощник прокурора Казани Антон Косоруков, «в республике в целом обозначена позитивная тенденция в сфере долевого строительства, в том числе в отношении достройки «проблемных» объектов». Так, по данным пресс-службы Прокуратуры Татарстана, на начало 2012 г. в республике имелось 32 «проблемных» объекта. По итогам года завершено строительство и введено в эксплуатацию 18 объектов, а в 14 объектах в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗот 30 декабря 2004 г. перезаключены договоры между застройщиками и гражданами-участниками долевого строительства на завершение работ в 2013 г. Хотя реальных сильных рычагов у государства влиять на застройщиков нет, есть программы по вводу жилья, сведения о реализации которых муниципальные образования должны сдавать каждый год. При каждом муниципальном образовании есть уполномоченный орган по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Они контролируют, чтобы все объекты, которые планируется ввести в определенный год (в том числе и коммерческое строительство), были введены.
«Если объект запаздывает со сроком реализации, — комментирует пресс-служба Министерства строительства Татарстана, — государство принимает меры, которые в каждом случае определяются отдельно, исходя из того, что является причиной задержки. Но стоит отметить, что государство оказывает влияние на застройщиков только в тех случаях, когда речь идет о вложениях граждан в строительство». В целом, большинство участников рынка отмечают положительную динамику в сфере долевого строительства. «Новых проблемных случаев с долевым строительством нет: все понимают, насколько это рискованно. То, что приходилось решать в прошлом году, – это проблемы не 2012 года, а предыдущих лет», — резюмирует пресс-секретарь Министерства строительства Татарстана Елена Самохина.
