КАК СЭКОНОМИТЬ НА ИПОТЕКЕ
Можно ли сделать так, чтобы необходимость выплачивать ипотеку не омрачала радость новоселья? Да, если знать некоторые нюансы погашения кредита. Какие – «ЖД» рассказали участники ипотечного рынка.
Банки выбрали аннуитет.
Прежде всего, необходимо определиться со схемой платежа. Это может быть либо аннуитет, либо дифференцированный платеж.
«Дифференцированным платежом принято называть способ погашения кредита, при котором заемщик выплачивает основную сумму («тело кредита») займа равными долями, а проценты начисляются лишь на остаток задолженности. В этом случае первые платежи будут высокие, в дальнейшем же платеж будет снижаться. Аннуитетные платежи по кредиту – это равные ежемесячные платежи, вносимые заемщиком через равные промежутки времени. Но в этом случае, соотношение суммы «тела кредита» и процентов внутри платежа не одинаковы», — рассказывает Наталья Ванюшина, начальник отдела ипотечного кредитования НОМОС Банка.
Предположим, бюджет вы спланировали, и после уплаты кредита у вас каждый месяц остается некая свободная сумма. Возможно, что первое, на что вы ее решите потратить, — на досрочное частичное погашение кредита. «Частичное досрочное погашение кредита, это внесение суммы денежных средств идущих в счет погашения кредита с опережением графика платежей, но недостаточное для полного погашения кредита. Данная схема очень широко распространена среди заемщиков, т.к. она дает возможность клиентам быстрее погасить свой долг и сэкономить на переплате», — конкретизирует Ирина Аладьева.
Но вносить досрочные платежи можно по-разному. В одном случае вы сокращаете срок кредита. В другом – уменьшаете сумму ежемесячного платежа. Причем, в отличие от схемы ежемесячного платежа, что в случае досрочного погашения большая часть банков все-таки готова предоставить клиенту право выбора. Хотя и не все.
«Практика свидетельствует о том, что многие банки (в случае досрочного погашения суммы кредита клиентом) предлагают ему оба указанных варианта на выбор, другие наоборот предлагают один вариант — уменьшение размера ежемесячных платежей, с сохранением ранее установленного срока кредитования. Но важно помнить, что указанные условия всегда оговорены в любом кредитном договоре. Реализация в жизни того или иного варианта погашения зависит главным образом от того, какой банк выберет потребитель, и соответственно какие условия в договоре будут подписаны. То есть потребитель в вопросе с досрочным погашением может качественно повлиять на предстоящую ситуацию только на начальной стадии кредитования – на стадии выбора условий того или иного банка, прописанных в договоре.
В свою очередь, действующее законодательство не предусматривает право потребителю самостоятельно выбирать вариант последствий досрочного погашения платежа между сокращением срока кредита или суммой последующих платежей. Поэтому потребителю следует внимательно ознакомиться с предлагаемыми условиями банков, чтобы заранее со всех сторон оценить, удобны они для него или нет», — предостерегает Константин Сидуллин, ведущий юрисконсульт юридического агентства ЮНЭКС .
«Дифференцированным платежом принято называть способ погашения кредита, при котором заемщик выплачивает основную сумму («тело кредита») займа равными долями, а проценты начисляются лишь на остаток задолженности. В этом случае первые платежи будут высокие, в дальнейшем же платеж будет снижаться. Аннуитетные платежи по кредиту – это равные ежемесячные платежи, вносимые заемщиком через равные промежутки времени. Но в этом случае, соотношение суммы «тела кредита» и процентов внутри платежа не одинаковы», — рассказывает Наталья Ванюшина, начальник отдела ипотечного кредитования НОМОС Банка.
«Что касается аннуитета и дифференцированного платежа, нет принципиальной разницы, если вы не собираетесь погашать его досрочно. Если собираетесь закрыть раньше, разница есть. Лучше дифференцированный платеж, так как при аннуитете вы сначала платите проценты, а потом сам кредит. Но у дифференцированного есть минус — первые месяцы вы платите очень много», — рекомендует генеральный директор АН «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев.
Если еще несколько лет назад банки предлагали как дифференцированный платеж, так и аннуитет, то сейчас кредитные организации, за редким исключением, такого выбора клиенту не оставляют.
«Более 99% банков применяют аннуитетную схему. И это не случайно, так как основной наш клиент — это человек, который имеет средний доход, берет кредит с минимальным первоначальным взносом. Для оплаты данного кредита человеку со средним доходом удобно и реально оплачивать небольшие ежемесячные платежи, чтобы хватило еще и на жизнь», — объясняет региональный директор банка DeltaCredit в Казани Ирина Аладьева.
Если еще несколько лет назад банки предлагали как дифференцированный платеж, так и аннуитет, то сейчас кредитные организации, за редким исключением, такого выбора клиенту не оставляют.
«Более 99% банков применяют аннуитетную схему. И это не случайно, так как основной наш клиент — это человек, который имеет средний доход, берет кредит с минимальным первоначальным взносом. Для оплаты данного кредита человеку со средним доходом удобно и реально оплачивать небольшие ежемесячные платежи, чтобы хватило еще и на жизнь», — объясняет региональный директор банка DeltaCredit в Казани Ирина Аладьева.
«Основным преимуществом аннуитета является более низкий платеж по сравнению с дифференцированным графиком погашения в начальный период пользования кредитом. Это существенным образом снижает долговую нагрузку на клиента в первые месяцы пользования кредитом и позволяет ему адаптироваться к взятым на себя обязательствам. Кроме того, низкий платеж позволяет получить кредит лицам с более низким порогом платежеспособности. Стоит отметить еще одно преимущество аннуитета это простота его погашения. Заемщик, погасивший по крайней мере два таких платежа, уже уверенно может назвать точную сумму которую ему предстоит уплачивать и в дальнейшем. Т.е. планировать свой бюджет, не допустить просрочки, внести сумму на счет заблаговременно — все это проще сделать при аннуитетной схеме погашения кредита», — отмечает Сергей Ефремов начальник отдела продаж ипотечных продуктов, заместитель начальника управления продаж розничных продуктов департамента розничного бизнеса ОАО «АК БАРС» Банк.
«При оплате кредита аннуитетным платежом в ежемесячном платеже большая доля принадлежит процентам. Поэтому в начале срока кредитования выплачиваются в основной своей массе проценты, основную же часть долга по кредиту предстоит выплачивать в конце срока кредитования. Получается, что при дифференцированных платежах досрочно оплатить кредит намного выгоднее.
Однако, аннуитетный платеж хорош тем, что позволяет заранее планировать свой бюджет. В случае наличия у заемщика небольшой заработной платы и оформления кредита на весьма длительный срок, выплата фиксированного ежемесячного платежа скажется на финансовом положении не очень сильно. При дифференцированном же платеже вначале выплат придется поднапрячься, а в конце срока кредитования выплачивать минимальные суммы», — солидарна с коллегой Равиля Хасанова, начальник Центра ипотечного кредитования АИКБ «Татфондбанк».
«При оплате кредита аннуитетным платежом в ежемесячном платеже большая доля принадлежит процентам. Поэтому в начале срока кредитования выплачиваются в основной своей массе проценты, основную же часть долга по кредиту предстоит выплачивать в конце срока кредитования. Получается, что при дифференцированных платежах досрочно оплатить кредит намного выгоднее.
Однако, аннуитетный платеж хорош тем, что позволяет заранее планировать свой бюджет. В случае наличия у заемщика небольшой заработной платы и оформления кредита на весьма длительный срок, выплата фиксированного ежемесячного платежа скажется на финансовом положении не очень сильно. При дифференцированном же платеже вначале выплат придется поднапрячься, а в конце срока кредитования выплачивать минимальные суммы», — солидарна с коллегой Равиля Хасанова, начальник Центра ипотечного кредитования АИКБ «Татфондбанк».
«Сумма платежа из месяца в месяц остается неизменной в течение всего срока кредита. Благодаря этому клиент получает возможность планировать свой бюджет и погашать кредит»,- считают в Сбербанке.
ОСВОБОЖДЕН ДОСРОЧНО
Предположим, бюджет вы спланировали, и после уплаты кредита у вас каждый месяц остается некая свободная сумма. Возможно, что первое, на что вы ее решите потратить, — на досрочное частичное погашение кредита. «Частичное досрочное погашение кредита, это внесение суммы денежных средств идущих в счет погашения кредита с опережением графика платежей, но недостаточное для полного погашения кредита. Данная схема очень широко распространена среди заемщиков, т.к. она дает возможность клиентам быстрее погасить свой долг и сэкономить на переплате», — конкретизирует Ирина Аладьева.
Но вносить досрочные платежи можно по-разному. В одном случае вы сокращаете срок кредита. В другом – уменьшаете сумму ежемесячного платежа. Причем, в отличие от схемы ежемесячного платежа, что в случае досрочного погашения большая часть банков все-таки готова предоставить клиенту право выбора. Хотя и не все.
«Практика свидетельствует о том, что многие банки (в случае досрочного погашения суммы кредита клиентом) предлагают ему оба указанных варианта на выбор, другие наоборот предлагают один вариант — уменьшение размера ежемесячных платежей, с сохранением ранее установленного срока кредитования. Но важно помнить, что указанные условия всегда оговорены в любом кредитном договоре. Реализация в жизни того или иного варианта погашения зависит главным образом от того, какой банк выберет потребитель, и соответственно какие условия в договоре будут подписаны. То есть потребитель в вопросе с досрочным погашением может качественно повлиять на предстоящую ситуацию только на начальной стадии кредитования – на стадии выбора условий того или иного банка, прописанных в договоре.
В свою очередь, действующее законодательство не предусматривает право потребителю самостоятельно выбирать вариант последствий досрочного погашения платежа между сокращением срока кредита или суммой последующих платежей. Поэтому потребителю следует внимательно ознакомиться с предлагаемыми условиями банков, чтобы заранее со всех сторон оценить, удобны они для него или нет», — предостерегает Константин Сидуллин, ведущий юрисконсульт юридического агентства ЮНЭКС .
««АК БАРС» Банк предоставляет своим заемщикам возможность погашения кредита различными способами, в том числе полное досрочное погашение и частичное досрочное погашение. При этом банк не ограничивает клиентов ни по срокам осуществления досрочного погашения (отсутствуют в том числе и моратории) и не взимает комиссию. Если заемщик планирует частично досрочное погашение кредита, то ему необходимо определить для себя, что важнее: снизить ежемесячный платеж или сократить срок кредита и в итоге снизить переплату процентов по нему. Отвечая на эти вопросы каждый сможет выявить преимущества и недостатки того или иного варианта погашения», — отмечает Сергей Ефремов.
«Однозначных рекомендаций для клиента нет, все определяют личные потребности заемщика. Кому-то выгоднее понизить размер платежа (например, параллельно взять и другой кредит или снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет), а кому-то – сократить срок кредита (например, выплатить быстро, затем взять новый кредит). При погашении части кредита происходит экономия по всей сумме процентов за весь период кредитования. Если заемщик выбрал вариант уменьшения ежемесячных выплат, происходит экономия на уплате процентов, хотя и меньше, чем в варианте уменьшении срока кредита. Кроме того, от величины основного долга зависит и размер обязательного ежегодного страхового взноса. Еще один плюс досрочного погашения: чем раньше оплатите кредит, тем быстрее сможете снять обременение и более свободно распоряжаться квартирой», — считает Равиля Хасанова. Она отмечает, что Татфондбанк предоставляет клиенту возможность выбора схемы досрочного погашения. При этом по ее данным, клиенты чаще выбирают сокращение суммы платежа.
Эксперты отмечают, что сокращая сумму платежа, заемщик тем самым так или иначе влияет на уменьшение срока кредита. «Такая схема в итоге позволит клиенту уменьшить срок кредита.
Оплачивая большими платежами, он сокращает долг перед банком и если он продолжает и в дальнейшем погашать большими платежами, то наступит день, когда он сделает полное досрочное погашение не на пятнадцатом году кредита, а на десятом, – объясняет Ирина Аладьева. — Что касается частичного досрочного погашения, когда сокращается срок кредита, это конечно создает психологический комфорт от мысли, что платить уже не 20 лет, а 17, но ежемесячная нагрузка не уменьшается и если у клиента наступят трудности с финансами, ему по прежнему придется изыскивать деньги для погашения большого платежа по кредиту».
По статистике, ипотечные займы, взятые на 15-30 лет, татарстанцы гасят за 5-7. «Общая рекомендация — ипотека выгодна, если вы до ее в срок до 5 лет. Если платить 15-20 лет, переплата очень большая», — замечает Андрей Савельев.
Оплачивая большими платежами, он сокращает долг перед банком и если он продолжает и в дальнейшем погашать большими платежами, то наступит день, когда он сделает полное досрочное погашение не на пятнадцатом году кредита, а на десятом, – объясняет Ирина Аладьева. — Что касается частичного досрочного погашения, когда сокращается срок кредита, это конечно создает психологический комфорт от мысли, что платить уже не 20 лет, а 17, но ежемесячная нагрузка не уменьшается и если у клиента наступят трудности с финансами, ему по прежнему придется изыскивать деньги для погашения большого платежа по кредиту».
По статистике, ипотечные займы, взятые на 15-30 лет, татарстанцы гасят за 5-7. «Общая рекомендация — ипотека выгодна, если вы до ее в срок до 5 лет. Если платить 15-20 лет, переплата очень большая», — замечает Андрей Савельев.
Впрочем, отмечают участники опроса, не исключается, что в конкретном случае свободной суммой денег разумнее распорядиться как-то иначе, нежели направить ее досрочное погашение.
«Досрочное погашение — тоже способ вложения средств. Сумму, сэкономленную на процентах за пользование кредитом, вполне можно рассматривать как доход. Но также следует отметить, что иногда кредит невыгодно и неудобно гасить досрочно: необходимы самоограничения для изыскания суммы для выплат. Сказывается и инфляционная составляющая, особенно, при длительных сроках кредитования – при инфляции лучше платить по строгому кредитному расписанию, даже если у клиента имеются деньги для выплаты кредита досрочно. Инфляция частично «съест» кредитные выплаты, а «своим» наличным вы всегда найдете достойное применение, например, вложите в обустройство квартиры», — уточняет Равиля Хасанова.
«Досрочное погашение — тоже способ вложения средств. Сумму, сэкономленную на процентах за пользование кредитом, вполне можно рассматривать как доход. Но также следует отметить, что иногда кредит невыгодно и неудобно гасить досрочно: необходимы самоограничения для изыскания суммы для выплат. Сказывается и инфляционная составляющая, особенно, при длительных сроках кредитования – при инфляции лучше платить по строгому кредитному расписанию, даже если у клиента имеются деньги для выплаты кредита досрочно. Инфляция частично «съест» кредитные выплаты, а «своим» наличным вы всегда найдете достойное применение, например, вложите в обустройство квартиры», — уточняет Равиля Хасанова.
