У большинства россиян, берущих жильё в кредит, начинают расти доходы
Что стоит учесть, прежде чем на 10-15 лет становится должником банка, какие могут возникнуть опасности с ипотекой при разводе, и какую минимальную годовую ставку можно получить в казанских банках? «МК» изучил особенности рынка ипотечных кредитов.
По словам казанских риэлторов, от 60 до 80% сделок в местных агентствах совершается с привлечением кредитных средств. «Ипотека в Казани начала развиваться в 2005 году. В докризисное время — в 2007-2008 годах ею пользовались в большинстве случаев инвесторы, покупая квартиры с целью последующей перепродажи. Сейчас же покупатели в основном оформляют ипотечный кредит на долгий срок. Самый популярный сегодня срок заключения кредитного договора — 10-15 лет, но в планах заемщиков, как правило, закрыть кредит в течение 5-7 лет», — рассказал «МК» президент НП «Гильдия риэлторов РТ», директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев.
Этапы
Процедура получения ипотечного кредита на практике выглядит следующим образом:
1) Обращение в банк, получение предварительного решения о предоставлении ипотечного кредита. Если есть какая-то исключительная ситуация (например, большой возраст или низкий доход, или просто не хочется искать нужный банк самому), то можно обратиться сразу в агентство недвижимости. Многие из них и все, что состоят в Гильдии риэлторов РТ, являются по совместительству брокерами местных банков и знают их условия, поэтому смогут подобрать подходящий. Правда, отмечает директор АН «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев, стоит такая услуга от 20 до 30 тысяч рублей;
2) Поиск квартиры и ее оценка, которая производится за счет заемщика по поручению банка;
3) Анализ банком и страховой компанией документов на квартиру, принятие окончательного решения;
4) Открытие кредитного счета и заключение кредитного договора;
5) Заключение договора страхования;
6) Подписание договора купли-продажи приобретаемой квартиры;
7) Государственная регистрация, получения свидетельства о праве собственности.
Затем заемщик получает на руки свидетельство о государственной регистрации, в котором в строке «обременения» будет указано, что объект находится в ипотеке. Выплаты по ипотечному кредиту могут идти по двум схемам: равные выплаты в течение всего периода или ежемесячное уменьшение выплат по кредиту.
«В случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит, банк вправе отобрать купленное жилье и продать его с публичных торгов. Но такие крайние меры банк применяет только при грубом нарушении условий договора», — поясняет «МК» ведущий юрисконсульт юридического агентства ЮНЭКС Константин Сидуллин .
По завершении всех выплат нужно написать заявление в банк, и обременение будет снято.
Когда банки отказывают?
Когда банки отказывают?
По наблюдениям риэлторов, отказывают в выдаче ипотечного кредита практически все банки только в нескольких случаях. «Во-первых, плохая кредитная история — если она испорчена, то кредит взять крайне трудно. Есть несколько банков, которые на это глаза закрывают. Но у них безумные комиссии и кредитные ставки. Во-вторых, криминальное прошлое — 99% банков не хотят таких клиентов. В-третьих, отсутствие стабильной работы и стабильного дохода. Однако многие банки сейчас в этом моменте готовы идти на уступки, готовы, например, приехать на точку ИП, оценить его бизнес. У одного нашего клиента был оптовый магазин, и он не мог показать обороты, хотя они и были большими, вся его бухгалтерия размещалась на диске. Но банк согласился посмотреть диск и одобрил кредит. То есть в каждом банке свои особенности, моменты. Можно между ними лавировать, если знаешь», — рассказал Савельев.
Каковы ставки?
Татарстан последние несколько лет находится в пятерке лидеров России по количеству выданных ипотечных кредитов — не исключение и первое полугодие 2013 года. При этом в Татарстане наблюдается и самая высокая задолженность в Приволжском федеральном округе (ПФО). По данным Нацбанка РТ, в 2012 году банками республики было выдано ипотечных кредитов больше на 35,3% — 31,4 млрд. рублей в 2012 году против 23,2 млрд. рублей в 2011 году. И в целом по стране растет объем выданных ипотечных кредитов — за 2012 год он вырос на 44% — с 716,9 млрд. рублей за 2011 год до 1,03 трлн. рублей за 2012 год. Причем эта сумма примерно в 8 раз превышает объем кредитов, выданных в 2009 году, когда начался финансовый кризис.
Последние года 3-4 татарстанцы чаще обращаются в федеральные банки — «Сбербанк» и ВТБ24. Именно они занимают больше половины всего ипотечного рынка республики.
Вместе с количеством выданных кредитов по ипотеке растет и процентная ставка. По данным АИЖК РФ, в течение 2012 года ставки на жилищные кредиты выросли на 0,6 процентных пункта до 12,2% годовых в четвертом квартале 2012 года. В начале 2013 года некоторые банки и аналитики прогнозировали, что в марте-апреле процентные ставки по ипотеке в России вырастут до 15%. Но этого не произошло. Сегодня средняя ставка по стране — 12,6-13,0%.
«У нас в республике сегодня средняя ставка колеблется в районе 12-13%. Она поднялась с прошлого года на 1%. Была в районе 12%», — отмечает Андрей Савельев. Некоторые банки, по словам риэлторов, предлагают индивидуальные программы со снижением ставки до 10% годовых, но при условии официального подтверждения доходов и хорошей кредитной истории заемщика.
При этом в Татарстане, как и в целом по России, в начале года упал спрос на жилье. По мнению специалистов АИЖК, это связано с тем, что у людей закончились сбережения. Банки, чтобы не потерять клиентов, стали ослаблять требования к заёмщикам — в частности во многих банках разрешается не подтверждать свои доходы отдельной справкой, а ипотечный кредит порой можно получить всего лишь по двум документам или только по паспорту. В результате, по статистике, всё больше жилья приобретается именно по ипотеке — в России каждое пятое право собственности (22,7%) в первом квартале 2013 года приобреталось с ее использованием.
На 15 лет
По оценке опрошенных «МК» экспертов, в Татарстане чаще всего берут ипотеку размером 1,3 млн руб. на срок не более 15 лет. «По ипотеке приобретают чаще жилье на вторичном рынке, нежели в строящихся домах. Хотя в последние годы ипотека на первичное жилье набирает обороты. В основном ипотекой при покупке квартиры в новостройке пользуются те¸ кто покупает жилье для себя, а не для последующей продажи. Инвесторы же, как правило, берут квартиры за наличные», — рассказал Руслан Садреев.
Из досье «МК»
В июле агентство РИА «Новости» опубликовало общероссийский рейтинг доступности покупки жилья в ипотеку (речь идет о коммерческой ипотеке). По доступности ипотечных кредитов на покупку жилья Татарстан оказался на 59-м месте среди регионов России. По оценке агентства, в 2013 году семья в РТ со средней зарплатой может приобрести в ипотеку квартиру площадью 39,3 кв. м. при средней стоимости 1 кв. м. — 51,5 тыс. руб. Средняя ставка по жилищным кредитам в регионе составила 12,8%. Доступность жилья по ипотеке в Татарстане за год упала на 17,4%.Многие участники казанского рынка недвижимости не согласились с такой оценкой, сказав, что место в рейтинге у республики должно быть повыше, ведь спрос на приобретение жилья по ипотеке не падает.
Ипотека и семья
Справка «МК»
Финансовое обременение в виде ипотеки стимулирует заемщиков к росту доходов, семейному счастью и рождению детей, говорят российские исследователи. Так, покупка недвижимости по ипотеке действительно стимулирует сограждан искать новые источники дохода. Примерно у 63% заемщиков в течение года с момента оформления ипотеки увеличивается доход. Также ипотека укрепляет семью — изменения семейного положения заемщиков после оформления ипотеки происходят реже, чем у других клиентов банков. После оформления кредита 12% респондентов оформили отношения. Многие семьи специально планируют рождение ребенка сразу после получения ипотеки (около 24% семей) — в случае второго ребенка стимулирует получение материнского капитала, которым можно покрыть часть задолженности.
По словам казанских риэлторов, в 90% случаев ипотеку берут супруги. И только примерно 10% — в одиночку. «Женщине 25-27 лет, она хорошо зарабатывает, имеет стабильное место работы, и берет ипотеку. Или наоборот, мужчина в возрасте — либо разведенный, либо вдовец — берет ипотеку», — рассказал Андрей Савельев.
В оформлении ипотеки на супругов есть несколько юридически тонких моментов, которые стоит учитывать. «В случае расторжения брака, независимо от того, кто из супругов являлся стороной договора ипотеки, другой вправе претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по ипотечному кредиту в период брака, либо на ½ доли в квартире», — предупреждает Сидуллин.
При этом, по его словам, супруги, которые расторгли брак, должны продолжать совместно исполнять обязательства по возврату ипотечного кредита. В случае, если кредит оформлен на одного из супругов, а другой отказывается исполнять обязательства по его возврату, то супруг, на которого оформлен кредит, должен исполнить обязательство в полном объеме, а впоследствии имеет право обратится в суд с регрессным требованием о выплате соответствующих сумм.
При этом, по его словам, супруги, которые расторгли брак, должны продолжать совместно исполнять обязательства по возврату ипотечного кредита. В случае, если кредит оформлен на одного из супругов, а другой отказывается исполнять обязательства по его возврату, то супруг, на которого оформлен кредит, должен исполнить обязательство в полном объеме, а впоследствии имеет право обратится в суд с регрессным требованием о выплате соответствующих сумм.
«Данные разъяснения касаются лишь официального брака и не применимы к сожительству, которое нередко неверно называется «гражданским браком». В последнем случае обязанность по выплате сумм кредита будет лежать только на лице, непосредственно вступившем в данные правоотношения», — пояснил юрист.
Бывает, что человек получает в наследство квартиру, обремененную ипотекой. В этом случае наследник приобретает не только права на квартиру, но и обязанности по выплате сумм ипотеки на тех же условиях и в том же размере, что и наследодатель, говорят юристы.
