Бурное развитие нового формата недвижимости – апартаментов – в Москве уже окрестили «эпидемией». Доля данного сегмента на рынке столицы составляет около 30%. Волна продвинулась и в регионы. Так, в Екатеринбурге апартаменты занимают 7% от всего рынка строящегося жилья. В то же время Казань, где представлен всего один комплекс апартаментов элит-класса, подхватить эстафетную палочку может просто не успеть, так как у властей – пока у московских – слишком быстрое развитие данного формата уже вызывает опасение. Впрочем, и сам интерес к строительству апартаментов в Казани эксперты ставят под сомнение.
Новая эпидемия
Понятие апартаментов достаточно размыто. В российском законодательстве их правовой статус до сих пор не определен. Юридически это помещения нежилого фонда, фактически же они продаются как жилые квартиры. Основное отличие жилья и апартаментов – невозможность оформить прописку в последних.
«Апартаменты — это полноценная альтернатива квартире, единственным отличием которой является отсутствие возможности прописаться в силу назначения здания и земельного участка под ним, — объясняет Наталия Розенблюм, партнер компании Hospitality Income Consulting.
В Москве апартаменты сейчас распространяются с огромной скоростью. По данным «Метриум Групп», к концу прошлого года доля апартаментов в общем объеме предложения первичного рынка составила 29%. За 2013 год предложение их увеличилось более чем в два раза (на конец 2012 года аналогичная цифра оценивалась в 12,4%). I квартал 2014 года снова показал рост: число апартаментов в продаже с конца 2013 года увеличилось на 27,6%. Более половины всех предложений представлены комплексами бизнес-класса (54,2%), 21,6 % — эконом-класс, 11% — комфорт-класс и 13,2% — элитный сегмент.
На рынке Казани пока представлен всего один проект апартаментов, выставленных на продажу, – элитный комплекс «Европейский», содержащий 75 номеров (в продаже еще меньше). При этом продажи, как отмечают участники рынка, идут достаточно медленно, хотя открыты они были еще в 2012 году. С одной стороны, срок экспозиции элитных проектов всегда более длительный, чем у эконом-, комфорт- и бизнес-класса, и не может свидетельствовать о невостребованности среди покупателей нового формата. С другой — факт остается фактом: с 2012 года ни одного проекта апартаментов на рынке больше не появилось. Понятно, что сравнивать Москву и Казань сложно: в столице строиться и продаваться может практически все. Однако в соседнем с нами Екатеринбурге ситуация с развитием нового формата аналогична Москве. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, апартаменты уже занимают около 7% от всего объема, который строится на рынке жилья Екатеринбурга, причем предложения есть как в элитном сегменте, так и в эконом-классе. Почему же в Казани новый формат не получил распространения и есть ли у него перспективы?
«Апартаменты — это полноценная альтернатива квартире, единственным отличием которой является отсутствие возможности прописаться в силу назначения здания и земельного участка под ним, — объясняет Наталия Розенблюм, партнер компании Hospitality Income Consulting.
В Москве апартаменты сейчас распространяются с огромной скоростью. По данным «Метриум Групп», к концу прошлого года доля апартаментов в общем объеме предложения первичного рынка составила 29%. За 2013 год предложение их увеличилось более чем в два раза (на конец 2012 года аналогичная цифра оценивалась в 12,4%). I квартал 2014 года снова показал рост: число апартаментов в продаже с конца 2013 года увеличилось на 27,6%. Более половины всех предложений представлены комплексами бизнес-класса (54,2%), 21,6 % — эконом-класс, 11% — комфорт-класс и 13,2% — элитный сегмент.
На рынке Казани пока представлен всего один проект апартаментов, выставленных на продажу, – элитный комплекс «Европейский», содержащий 75 номеров (в продаже еще меньше). При этом продажи, как отмечают участники рынка, идут достаточно медленно, хотя открыты они были еще в 2012 году. С одной стороны, срок экспозиции элитных проектов всегда более длительный, чем у эконом-, комфорт- и бизнес-класса, и не может свидетельствовать о невостребованности среди покупателей нового формата. С другой — факт остается фактом: с 2012 года ни одного проекта апартаментов на рынке больше не появилось. Понятно, что сравнивать Москву и Казань сложно: в столице строиться и продаваться может практически все. Однако в соседнем с нами Екатеринбурге ситуация с развитием нового формата аналогична Москве. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, апартаменты уже занимают около 7% от всего объема, который строится на рынке жилья Екатеринбурга, причем предложения есть как в элитном сегменте, так и в эконом-классе. Почему же в Казани новый формат не получил распространения и есть ли у него перспективы?
Земельный лимит
Апартаменты в тех городах, где они представлены, получили распространение в силу нескольких обстоятельств, основное из которых, по словам экспертов, – невозможность использования имеющегося у девелопера земельного участка под жилую застройку.
По словам Натальи Розенблюм, апартаменты дают возможность создать жилую недвижимость там, где напрямую по закону это невозможно — в частности, в таких зонах строительства деловых центров (Москва-Сити) или в рамках редевелопмента промышленных зон (Красная Роза, Даниловская мануфактура и другие). «Именно этим и объясняется разная распространенность апартаментов как жилья в разных городах: там, где в городе нет недостатка свободных для застройки площадей, апартаменты развиваются слабее», — уточняет эксперт.
По словам Натальи Розенблюм, апартаменты дают возможность создать жилую недвижимость там, где напрямую по закону это невозможно — в частности, в таких зонах строительства деловых центров (Москва-Сити) или в рамках редевелопмента промышленных зон (Красная Роза, Даниловская мануфактура и другие). «Именно этим и объясняется разная распространенность апартаментов как жилья в разных городах: там, где в городе нет недостатка свободных для застройки площадей, апартаменты развиваются слабее», — уточняет эксперт.
Появление апартаментов в Москве и Екатеринбурге специалисты также связывают с кризисом 2008 года, когда в предшествующий период растущего рынка девелоперы планировали строить на землях коммерческую недвижимость из-за ее более высокой доходности, но в период экономического спада эти площади оказались невостребованными.
«Надо заметить, что формат апартаментов развивается в тех городах, где возможности строительства жилых зданий в центральных районах ограничены или уже практически исчерпаны, — поясняет директор консалтинговой компании Kazan Real Estate Марсель Валиахметов. — А поскольку спрос на покупку помещений для жилья есть, инвесторы при оценке различных проектов, как, например, офисы, гостиница или апартаменты, часто выбирают последний формат».
В Казани же, сходятся во мнении эксперты, нет острого недостатка в землях жилого фонда, и пока это относится даже к центральным районам города. «На мой взгляд, те достоинства, которые есть у апартаментов, для Казани не слишком актуальны, — считает генеральный директор ОАО«Тасма» Айрат Гизатуллин. — Надо понимать, что это нежилые помещения, в которых могут проживать люди, и они актуальны для тех мест, где невозможно реализовать жилую застройку. В этом ключе Казань даже в центре города позволяет строить жилые дома, поэтому основного стимула для оформления недвижимости как апартаментов сегодня нет».
В Казани же, сходятся во мнении эксперты, нет острого недостатка в землях жилого фонда, и пока это относится даже к центральным районам города. «На мой взгляд, те достоинства, которые есть у апартаментов, для Казани не слишком актуальны, — считает генеральный директор ОАО«Тасма» Айрат Гизатуллин. — Надо понимать, что это нежилые помещения, в которых могут проживать люди, и они актуальны для тех мест, где невозможно реализовать жилую застройку. В этом ключе Казань даже в центре города позволяет строить жилые дома, поэтому основного стимула для оформления недвижимости как апартаментов сегодня нет».
«Если зона градостроительного регламента земельного участка позволяет возводить жилье, то девелопер предпочтет строить многоквартирные дома, — соглашается коммерческий директор ООО «УК «Унистрой» Искандер Юсупов.
Если распространение апартаментов и начнется, то, по мнению экспертов, это будут центральные районы города, следовательно, ожидать строительства эконом- или даже комфорт-класса не приходится.
Если распространение апартаментов и начнется, то, по мнению экспертов, это будут центральные районы города, следовательно, ожидать строительства эконом- или даже комфорт-класса не приходится.
«Со временем возможность строить жилье на участках в центре тоже будет исчерпана, и, поэтому я считаю, что этот формат имеет шансы на интерес со стороны инвесторов и покупателей, — комментирует Марсель Валиахметов. – Развитие строительства апартаментов может начаться именно с центральных районов. И некоторые инвесторы и собственники земельных участков уже всерьез подумывают об этом формате».
Хорошую почву для развития сегмента апартаментов может дать редевелопмент бывших промышленных зданий и зон индустриальной застройки. «В отдаленной перспективе возможно появление апартаментов эконом-класса в бывших зонах индустриальной застройки, но только если эти территории не удастся перевести по назначению для строительства жилья, — считает Марсель Валиахметов. — Помимо нового строительства на участках для нежилой застройки возможно появление смешанных форм при редевелопменте старых объектов. Обычно старые, но крепкие здания фабрик или иных индустриальных помещений используют в том числе и для жилья, например, формата «лофт». При этом на нижних этажах могут располагаться торговые или офисные помещения, а на верхних – именно апартаменты».
Такой проект на сегодняшний день в Казани действительно заявлен и реализуется на территории бывшей швейной фабрики по ул. Гладилова – первый казанский лофт «Алафузовские мануфактуры». Здесь, вместе с галереями, студиями, зонами коворкинга, шоу-румами и творческими площадками, как рассказал «ЖД» идейный вдохновитель и один из совладельцев проекта Андрей Питулов, планируется разместить порядка 5000 кв. м помещений типа «лофт» площадью от 25 до 200-300 кв. м, которые будут предназначены для проживания. Продажи их ориентировочно начнутся уже в августе-сентябре этого года, а цена на апартаменты на начальном этапе продаж составит 35 тыс. рублей за кв. м. Максимальную границу цен Андрей Питулов обозначил 50 тыс. за кв. м, при этом уточнил, что в таком случае будут предлагаться готовые апартаменты с внутренней дизайнерской отделкой. Сдаваться помещения будут поэтапно, в 2014-2015гг.
Хорошую почву для развития сегмента апартаментов может дать редевелопмент бывших промышленных зданий и зон индустриальной застройки. «В отдаленной перспективе возможно появление апартаментов эконом-класса в бывших зонах индустриальной застройки, но только если эти территории не удастся перевести по назначению для строительства жилья, — считает Марсель Валиахметов. — Помимо нового строительства на участках для нежилой застройки возможно появление смешанных форм при редевелопменте старых объектов. Обычно старые, но крепкие здания фабрик или иных индустриальных помещений используют в том числе и для жилья, например, формата «лофт». При этом на нижних этажах могут располагаться торговые или офисные помещения, а на верхних – именно апартаменты».
Такой проект на сегодняшний день в Казани действительно заявлен и реализуется на территории бывшей швейной фабрики по ул. Гладилова – первый казанский лофт «Алафузовские мануфактуры». Здесь, вместе с галереями, студиями, зонами коворкинга, шоу-румами и творческими площадками, как рассказал «ЖД» идейный вдохновитель и один из совладельцев проекта Андрей Питулов, планируется разместить порядка 5000 кв. м помещений типа «лофт» площадью от 25 до 200-300 кв. м, которые будут предназначены для проживания. Продажи их ориентировочно начнутся уже в августе-сентябре этого года, а цена на апартаменты на начальном этапе продаж составит 35 тыс. рублей за кв. м. Максимальную границу цен Андрей Питулов обозначил 50 тыс. за кв. м, при этом уточнил, что в таком случае будут предлагаться готовые апартаменты с внутренней дизайнерской отделкой. Сдаваться помещения будут поэтапно, в 2014-2015гг.
Ценовые альтернативы
Вторая причина, по которой сегмент апартаментов получил распространение в других городах, — это более низкая цена на этот продукт, достигающаяся как раз за счет меньшей социальной нагрузки на девелоперов при строительстве таких объектов.
«У апартаментов более низкие по сравнению с жилыми помещениями нормативы при строительстве: по парковочным местам, по нормам инсоляции, по социальной инфраструктуре и так далее. В силу этого при строительстве апартаментов можно более эффективно использовать земельные участки, — рассуждает Искандер Юсупов. — Так, если строится жилой дом, небольшая часть земли отводится на само здание, а остальной участок – на парковку и необходимую инфраструктуру. В случае апартаментов можно построить на том же участке больше квадратных метров, рентабельность проекта повышается, следовательно, себестоимость проекта снижается, а застройщик может продавать помещения дешевле, чтобы добиться конкурентоспособных цен. По данным открытых источников, в Москве разница в ценах составляет примерно 10-15%, у нас она может быть другой, но такие подсчеты пока никто не делал».
