В настоящее время кадастровая стоимость объектов недвижимости является основой для расчета земельного налога и налога на имущество физических лиц. Кроме того, исходя из кадастровой стоимости земли, рассчитывается размер арендной платы и выкупной стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В Республике Татарстан кадастровая стоимость используется также для определения размера налога на имущество организаций в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью более 3 000 кв.м.
Таким образом, размер кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на объем налоговых обязательств. В то же время, ни для кого не секрет, что кадастровая стоимость объектов недвижимости достаточно часто превышает реальную (рыночную) стоимость таких объектов.
Таким образом, размер кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на объем налоговых обязательств. В то же время, ни для кого не секрет, что кадастровая стоимость объектов недвижимости достаточно часто превышает реальную (рыночную) стоимость таких объектов.
В такой ситуации резко обострилась борьба предпринимателей за экономическую обоснованность налогов посредством судебного оспаривания завышенной кадастровой стоимости.
Основная масса поданных исковых заявлений об обязании структур Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведения о рыночной стоимости конкретных земельных участков вместо их кадастровой стоимости пришлась на период после опубликования Постановления Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11.
В указанном Постановлении суд пришел к выводу о том, что законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Как свидетельствует обширная арбитражная практика, вышеназванная правовая позиция Президиума ВАС РФ, позволила бизнесу эффективно отстоять свои права на экономически обоснованное налогообложение и привести кадастровую стоимость земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью. При этом, налоговая нагрузка существенно снизилась.
В указанном Постановлении суд пришел к выводу о том, что законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Как свидетельствует обширная арбитражная практика, вышеназванная правовая позиция Президиума ВАС РФ, позволила бизнесу эффективно отстоять свои права на экономически обоснованное налогообложение и привести кадастровую стоимость земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью. При этом, налоговая нагрузка существенно снизилась.
Между тем, в июле 2014г. вступила в силу специальная норма Закона «Об оценочной деятельности», посвященная вопросам оспаривания кадастровой стоимости. Одновременно с этим, дела о таком оспаривании изъяты из подведомственности арбитражных судов и отнесены к компетенции верховных судов субъектов РФ.
Названной нормой предусмотрено два основания, которые дают повод для пересмотра кадастровой стоимости. Это недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Названной нормой предусмотрено два основания, которые дают повод для пересмотра кадастровой стоимости. Это недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для пересмотра кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости необходимо осуществить оценку принадлежащего заинтересованному лицу недвижимости. Оценка может быть поручена любой независимой оценочной организации.
Кроме того, на отчет оценщика о рыночной стоимости объекта должно быть получено положительное экспертное заключение о соответствии отчета действующему законодательству, которое дает саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший соответствующий отчет.
Указанные документы будут являться основными доказательствами несоответствия кадастровой стоимости недвижимости ее рыночной стоимости в суде.
Кроме того, на отчет оценщика о рыночной стоимости объекта должно быть получено положительное экспертное заключение о соответствии отчета действующему законодательству, которое дает саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший соответствующий отчет.
Указанные документы будут являться основными доказательствами несоответствия кадастровой стоимости недвижимости ее рыночной стоимости в суде.
Таким образом, законодательством детально урегулирован вопрос оспаривания кадастровой стоимости и перечень необходимых для этого документов, вследствие чего решение этого вопроса не должно представлять особой сложности.
КАК НА САМОМ ДЕЛЕ ОБСТОЯТ ДЕЛА?
Тем не менее, на практике в абсолютном большинстве случаев, может потребоваться представление дополнительных доказательств несоответствия кадастровой стоимости рыночной.
Так, согласно данным официального сайта Верховного суда Республики Татарстан о движении дел об оспаривании кадастровой стоимости, по всем делам подобного рода, принятым судом к производству начиная с сентября 2014г., назначаются судебные экспертизы. При этом, решения ни по одному делу до настоящего время не вынесены.
Юридическим лицам, также следует иметь ввиду, что Законом об оценочной деятельности предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.
Так, согласно данным официального сайта Верховного суда Республики Татарстан о движении дел об оспаривании кадастровой стоимости, по всем делам подобного рода, принятым судом к производству начиная с сентября 2014г., назначаются судебные экспертизы. При этом, решения ни по одному делу до настоящего время не вынесены.
Юридическим лицам, также следует иметь ввиду, что Законом об оценочной деятельности предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.
До обращения в суд, юридическое лицо должно подать соответствующее заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, сформированную при Управлении Росреестра по Республике Татарстан, с обязательным приложением документов по перечню, предусмотренному ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. При этом нужно быть готовым к тому, что Комиссией заявление будет отклонено. По данным официального сайтаУправления Россреестра по РТ из 23 заявлений, поданных с начала 2014г. отклонено 20 (http://www.to16.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/).
Тем не менее, отклонение заявления Комиссией не препятствует судебной защите прав налогоплательщиков, нарушенных завышенной кадастровой стоимостью объектов недвижимости.В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом спора, на что прямо указано в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Таким образом, мотивы отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости Комиссией значения не имеют и не исключают удовлетворение этого заявления судом.
Таким образом, мотивы отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости Комиссией значения не имеют и не исключают удовлетворение этого заявления судом.
