Наши публикации

Сумму земельного налога удалось существенно понизить за счет размежевания. Компания, занимающаяся оптовой реализацией нефтепродуктов, столкнулась с резким увеличением суммы земельного налога, подлежащей уплате в бюджет. Причина — одномоментный рост кадастровой стоимости земли и ставки земельного налога. Нам была поставлена задача оптимизировать в рамках закона налоговые издержки компании, сделав это по возможности в сжатые сроки. Земельные участки, принадлежащие компании, были размежеваны, а по части из них был изменен вид разрешенного использования. Кроме того, пришлось оспорить претензии налогового органа в части начисления налога за год, в котором было проведено размежевание. Цена вопроса 5,5 млн рублей в год.

Мы выявили несколько видов целевого использования каждого из участков

Изучив правоустанавливающие документы компании, мы обнаружили, что ей принадлежат несколько крупных земельных участков с разрешенным целевым использованием «под здания и сооружения производственной базы для организации оптовой торговли нефтепродуктами и объекты благоустройства». Кадастровая стоимость этих участков, соответствующая виду их разрешенного использования, была очень высока, что и привело к значительным издержкам в виде уплаты земельного налога. Результаты кадастровой оценки утверждаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (правительством области или кабинетом министров республики). Они представляют собой таблицу, где нескольким различным видам разрешенного использования соответствуют разные значения средних удельных показателей кадастровой стоимости, исчисленные в рублях за один квадратный метр. Таким образом, одинаковые по площади земельные участки, расположенные в одном кадастровом квартале, но имеющие разные виды полезного использования, будут иметь совершенно разную кадастровую стоимость. А их собственники будут уплачивать земельный налог, суммы которого могут быть несопоставимы друг с другом. У участков производственного назначения — самая высокая кадастровая стоимость. Однако мы провели осмотр участков, в ходе которого выяснилось, что собственно зданиями и сооружениями производственной базы была занята далеко не вся площадь, а лишь относительно небольшая часть. Остальное место занимали различные объекты благоустройства и зеленые насаждения. То есть фактически земельные участки использовались не по одному, а по нескольким видам целевого использования. Однако в такой ситуации кадастровая стоимость определяется, исходя из вида использования, имеющего наибольшую стоимость. Это установлено в пункте 2.7.1. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 15.02.07 № 39.

Правильный подход: разделяй — и плати меньше

Мы предложили компании провести размежевание принадлежащих ей земельных участков, разделив каждый из них на несколько более мелких. В результате этого объекты, имеющие разное назначение, стали бы располагаться на отдельных участках. Так, под зданиями и сооружениями производственной базы должен был остаться земельный участок, площадь которого минимально необходима для эксплуатации этих зданий. Те же части земельных участков, на которых были расположены объекты благоустройства и зеленые насаждения, целесообразно было отделить от самой базы. После чего компания должна была обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования участков, указанного в государственном кадастре недвижимости. Прежний вид разрешенного использования «под здания и сооружения производственной базы» должен был остаться только у тех участков, которые непосредственно заняты зданиями производственного назначения. Остальные же, образованные после размежевания участки, должны были поменять вид разрешенного использования на «объекты благоустройства» и «озелененные территории».
В нашем случае земли, имеющие вид разрешенного использования «объекты благоустройства» и «озелененные территории», получили бы после размежевания «нулевую» кадастровую стоимость, что означало фактическое освобождение от уплаты земельного налога. Это законный и безрисковый способ снижения налоговых издержек. И клиент согласился воспользоваться им.

ИФНС отложила оптимизацию на полгода

Все необходимые мероприятия по размежеванию участков и последующему внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о новых видах их разрешенного использования были завершены компанией в середине года. В связи с этим встал вопрос: с какого момента можно начинать исчислять земельный налог с учетом произошедших изменений? То есть, с какого момента можно начинать экономить – со следующего года или немедленно?
Мы рекомендовали применять новую «нулевую» кадастровую стоимость земельных участков, образовавшихся после размежевания, с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида их полезного использования. Компания поступила в соответствии с нашими рекомендациями.
Однако налоговый орган, проведя камеральную проверку декларации по земельному налогу, представленной компанией, не согласился с таким подходом и предложил доплатить земельный налог, а также штрафы и пени. Общая сумма в требовании составила около 3,5 млн руб.

Инспекция руководствовалась положениями пункта 1 статьи 391 НК РФ, согласно которым налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на кадастровый учет.
Налоговый орган сослался также на письмо Минфина России от 18.08.10 № 03-05-05-02/66, подтверждающего их позиции. В частности, в нем было указано, что налоговая база определяется на 1 января года, являющегося налоговым периодом, и не может изменяться для целей налогообложения в течение налогового периода. В нашей ситуации вновь образованные в результате размежевания земельные участки изначально, на момент постановки на кадастровый учет, имели вид разрешенного использования «под здания и сооружения производственной базы». Поэтому результатами оптимизации можно будет воспользоваться не ранее следующего года.

Вид использования новый, а стоимость — старая

Мы не согласились с доводами инспекции и обратились с жалобой в вышестоящий налоговый орган. Ведь компания не нарушила требование закона об исчислении земельного налога исходя из кадастровой стоимости, установленной на 1 января соответствующего года. Этот довод проверяющих несостоятелен.
В данном случае кадастровая стоимость земельных участков компании исчислялась путем умножения их площади на эту кадастровую стоимость в каждом кадастровом квартале. Постановлением Кабинета Министров установлены средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков применительно к соответствующему виду разрешенного использования. Эти показатели, соответствующие как первоначальному, так и измененному виду полезного использования, были утверждены одним и тем же постановлением исполнительного органа власти субъекта РФ по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Поэтому вывод инспекции ошибочен: компания не применяла какую-то новую кадастровая стоимость, которая не была бы утверждена на 1 января текущего года. После изменения вида разрешенного использования земельных участков, кадастровая стоимость их определялась исходя из ранее утвержденных показателей. Следовательно, положения пункта 1 статьи 391 НК РФ компания не нарушила.

В главе 31 НК РФ отсутствуют нормы, регулирующие определение налоговой базы по земельному налогу при изменении вида разрешенного использования земельных участков. Но это не препятствует налогоплательщику исчислять налог с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида разрешенного использования. На это указал, в частности, Президиум ВАС РФ в постановлении от 06.11.12 № 7701/12. В нем содержится оговорка о возможности пересмотра решений арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятых на основании нормы права в ином истолковании.
Суды при разрешении споров придерживаются позиции Президиума ВАС РФ. В частности, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 01.08.13 № А55-29554/2012 сделал вывод, что после внесения сведений о новом виде разрешенного использования земельного участка налогоплательщик имеет возможность самостоятельно исчислить земельный налог по этому участку исходя из его действительной кадастровой стоимости, отраженной в государственном кадастре недвижимости. А в постановлении от 30.07.13 № А65-24121/2012 этот же суд, кроме того, отметил, что исчисление земельного налога без учета изменения вида его разрешенного использования не соответствует данным государственного кадастра недвижимости и нарушает права налогоплательщика как собственника земельных участков и плательщика земельного налога.