Если вы решили купить дом, дачу, коттедж или просто земельный участок, то вам придется оформить на него право собственности. Этот процесс не так прост, как может показаться на первый взгляд. И прежде чем ставить подпись под договором о купле-продаже, стоит изучить все подводные камни.
Документы
Как правило, продавец сам собирает все бумаги, необходимые для совершения сделки, поэтому от покупателя требуется лишь его присутствие в Росреестре при подписании договора. Сделка по купле-продаже объекта недвижимости может быть совершена в простой письменной форме, а может быть оформлена у нотариуса. Прежде, чем поставить свою подпись, юристы советуют покупателю с особенным вниманием изучить документы, определяющие право собственника на покупаемый земельный участок. «Проверьте, является ли земля фактическим имуществом продавца, верно ли оформлено право собственности на нее. Недопустимо, чтобы участок находился просто в бессрочном пользовании или в пожизненном владении, а также не был заложен», — предупреждает руководитель практики юридического агентства ЮНЭКС Валерий Ларягин . Право собственности подтверждается такими бумагами, как свидетельство о гос. регистрации прав собственности, свидетельство о правах на наследство или договор о купле-продаже (дарении). Следует просмотреть документы, подтверждающие приватизацию земли, — это свидетельство о собственности и постановление о переходе участка в собственность, выданное главой администрации.
Уже непосредственно для составления договора о купле-продаже потребуются, во-первых, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования и пр.). Во-вторых, паспорта продавца и покупателя. В-третьих, кадастровый паспорт участка (в нем указано назначение земли, план границ участка). «Получить его необходимо в местной кадастровой палате, предварительно пройдя межевание, если межевания не проводилось, и участок не поставлен на учет в кадастровой палате, то владельцу необходимо создать межевое дело, обратившись в специализированные организации», — пояснил замгендиректора юридического агентства «Знать» Эдуард Павлов . В-четвертых, нужен правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра); хотя бывает, что продавец не зарегистрировал ранее возникшее право собственности — в этом случае документом может стать свидетельство о праве собственности (образца 1991 или 1995 г.), выписка из похозяйственной книги или государственный акт на право постоянного бессрочного пользования участком.
Аренда и обременения
Если вы покупаете землю, на которой ведется строительство коттеджного поселка, то она может находиться в собственности или в аренде у застройщика. В первом случае сделка будет прозрачной и более удобной. Но бывает, что по закону землю приобрести в собственность нельзя — например, это касается прибрежных зон, лесов. Поэтому, как правило, девелопер обустраивает участки, только примыкающие к привлекательным для отдыха природным местам. Зато жители таких коттеджных поселков могут потом ходить на реку или озеро и даже имеют право арендовать часть прилегающего к их участку леса. «Если покупатель приобрел участок, который выходит на лес, можно взять в аренду несколько соток или гектар леса на 49 лет (это предусмотрено законом). Известны случаи, когда компании продавали строения на земле, взятой ими в аренду – такие приобретения крайне рискованны (это грозит сносом строений, построенных на арендованной земле, что бывало не однажды)», — отметил Валерий Ларягин.
Не менее важно проверить, нет ли у земли обременений. Земля может считаться обремененной, если, например, по ней проходят коммуникации – военные кабели, газопроводы; если есть ограничения по застройки (например, береговая линия); если имеется сервитут (например, владелец обязан обеспечивать проезд по земле транспорта или предоставлять доступ к коммуникациям); или если участок находится в залоге у банка. Обременением может стать также — ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и многое другое.
Подводные камни
Например, если участок приобретен в период брака на общие деньги супругов и является общим имуществом, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга продавца участка на его продажу, предупреждает юрист Валерий Ларягин. Если собственник участка несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества. Если участок является долей в общем имуществе, необходимы документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, либо письменный отказ всех сособственников от преимущественного права приобретения, оформленный нотариально или в регистрирующем органе. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.
Сроки и деньги
Как правило, при продаже земельных участков со стороны продавца уже готовы все документы, и остается лишь заключить договор и подать документы в Росреестр для оформления перехода права собственности на покупателя. Если с документами все в порядке и нет необходимости сдавать дополнительные документы в Росреестр, то через месяц покупатель получит свидетельство о праве собственности на землю.
Бывают такие случаи, когда у продавца на руках нет всех необходимых документов. В таком случае процедура сбора всех необходимых документов может затянутся на срок до полугода.
Уровень затрат, необходимых для оформления сделки, зависит от конкретной ситуации. В лучшем случае он будет соответствовать размеру государственной пошлины. В остальных он может включать в себя и затраты на оказание юридической помощи, затраты на оспаривание действий (бездействий) должностных лиц и прочее. Пошлина при продаже земли, предназначенной для малоэтажного жилищного строительства, равна 1000 руб., индивидуального жилищного строительства – 200 руб. В среднем оформление «тянет» на 15-20 тыс. руб., говорит юрист.
Уровень затрат, необходимых для оформления сделки, зависит от конкретной ситуации. В лучшем случае он будет соответствовать размеру государственной пошлины. В остальных он может включать в себя и затраты на оказание юридической помощи, затраты на оспаривание действий (бездействий) должностных лиц и прочее. Пошлина при продаже земли, предназначенной для малоэтажного жилищного строительства, равна 1000 руб., индивидуального жилищного строительства – 200 руб. В среднем оформление «тянет» на 15-20 тыс. руб., говорит юрист.
Ипотека
Ипотека на земельный участок обладает несколькими особенностями. Одна из них — сам участок обязательно должен быть в собственности, потому что именно он должен стать обеспечением кредита. Если вы оформляете ипотеку на участок, на котором уже построен дом, то кредит выдается сразу и на строение, и на землю под ним – считается, что одно без другого существовать не может. Прежде чем подавать документы на кредит, нужно выяснить ряд важных нюансов: площадь и расположение участка, наличие подведенных коммуникаций и строений, то, находится ли он в составе поселения или дачно-садового хозяйства и т. д. По факту вы будете значится собственником земельного участка, однако в свидетельстве о праве собственности будет указано на обременение участка в виде залога. Поэтому, пока вы не погасите кредит, вы не сможет продать землю или сдать ее в аренду без согласия банка.
