Тема уплаты земельного налога получила в Татарстане, и особенно в Казани, громкое продолжение. С одной стороны, с 1 января в столице республики резко выросли ставки земельного налога, что повлекло за собой также и соответствующий рост арендной платы за муниципальную землю. Свои ставки налога были установлены для каждого из 16 видов разрешенного использования земли. В наибольшей степени (с 0,4 до 1,4 процента кадастровой стоимости) вырос налог для автостоянок, автогазозаправочных станций и автосервиса, чуть меньше — для предприятий оптовой и розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Для реального сектора экономики ставка налога увеличилась с 0,4 до 0,6 процента.
После многочисленных протестов возмущенных предпринимателей города и даже органов прокуратуры городская Дума 3 марта приняла решение о снижении ставок по десяти из шестнадцати видов разрешенного использования земли
Однако это не устранило проблемы необоснованно высоких сумм земельного налога, поскольку остается нерешенным вопрос об экономической обоснованности кадастровой стоимости земли – базы для расчета земельного налога. А этот вопрос актуален не только для Казани, но и для большинства городов Татарстана.
Напомним, что предыдущая кадастровая оценка земель проводилась в 2005 году, и ее результаты повергли в состояние шока многих собственников земельных участков. Установленная в целях начисления и уплаты земельного налога кадастровая стоимость в разы превышала рыночную оценку тех же участков. Многочисленные попытки собственников признать через арбитражный суд недействительными результаты кадастровой оценки земли потерпели неудачу. Суды ссылались на отсутствие в законодательстве правовой нормы, которая обязывала бы государственные органы устанавливать кадастровую цену в соответствии с уровнем рыночных цен.
Казалось бы, всё должно было измениться с принятием 22 июля 2010 года федерального закона, которым в Земельный кодекс России и в закон «Об оценочной деятельности» были внесены поправки. Теперь Земельный кодекс (статья 66) прямо предусматривает, что если произведена рыночная оценка земельного участка, то его кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной.
Кадастровая оценка проводится органами государственной власти (теперь это – Росреестр и его территориальные органы на местах) не реже, чем один раз в пять лет. Предыдущая оценка проводилась в 2005 году. Поэтому естественно, что землевладельцы ожидали проведения переоценки участков в соответствии с изменившимся законодательством.
Что же произошло на деле?
В конце 2010 года была проведена новая кадастровая оценка земель республики. Её результаты были утверждены постановлением Кабинета Министров РТ от 24 декабря 2010 года № 1102 и введены в действие с 1 января 2011 года.
Однако никакого снижения кадастровой цены и приведения ее в соответствие с рыночной оценкой не произошло. Несколько подешевела цена земли в центре Казани и резко выросла на окраинах города. Возросла кадастровая стоимость участков, занятых дорогами. Но даже по тем участкам, по которым кадастровая цена снизилась, она все равно, как правило, существенно превышает уровень рыночных цен.
Так, например, земельный участок, принадлежащий одному из крупных казанских предприятий-производителей пищевой продукции, расположенный в Советском районе города Казани, оценен в сумму более миллиарда рублей исходя из цены одного квадратного метра 9 729 руб., в то время как рыночная цена такого участка может составлять не более чем 2-3 тысячи рублей за квадратный метр.
Похожая картина в городе Набережные Челны – участок одного из наших клиентов, эксплуатирующего автозаправочную станцию, оценен в сумму почти 10 миллионов рублей, тогда как его рыночная цена составила всего 1 688 000 рублей. И с подобными проблемами столкнулось большинство клиентов Юридического агентства ЮНЭКС.
Как же объясняют сложившуюся ситуацию чиновники? В основном кивают друг на друга.
Так, директор ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан Ленара Музафарова в интервью радиостанции «Эхо Москвы в Казани» 5 апреля 2010 года сообщила, что кадастровая стоимость «спускается» из федерального центра, и оспорить ее практически невозможно. Начальник финансового управления Исполкома Казани Айрат Гарипов в интервью одному из казанских деловых изданий сослался на произвол подрядчиков Росреестра.
И, наконец, заместитель руководителя Управления Росреестра по РТ Артем Костин в интервью, размещенном на интернет-сайте http://kazan.bezformata.ru, заявил, что результаты кадастровой оценки, проведенной в республике в 2010 году, не могут быть оспорены землевладельцами, поскольку на эти результаты не распространяются изменения, внесенные в июле 2010 года в Земельный кодекс России и в закон «Об оценочной деятельности».
Давайте разберемся, так ли это.
В соответствии с законом от 22.07.2010, которым и были приняты поправки, установлено, что его положения не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до 24 сентября 2010 года, и работы по проведению которой не завершились до этой даты. Поскольку Управление Росреестра по РТ успело заключить договоры со своими подрядчиками в июле 2010 года, это дает чиновникам формальный повод утверждать, что они правомерно провели оценку по старым правилам, и что результаты этой оценки невозможно оспорить.
Однако с таким мнением сложно согласиться, поскольку оно, во-первых, основывается на поверхностном толковании федерального закона. Приведенный выше порядок вступления в силу изменений в законодательство касается самой процедуры назначения, проведения кадастровой оценки земель и утверждения ее результатов, а также порядка их оспаривания, то есть касается в основном процессуальных норм закона. Однако какую бы процедуру не применяли чиновники при проведении кадастровой оценки, они в любом случае не вправе игнорировать требование закона о соответствии ее результатов уровню рыночных цен.
Во-вторых, установление вопреки закону кадастровой стоимости, несопоставимой с реальной рыночной ценой земли, приведет к нарушению одного из основополагающих принципов налогового права Российской Федерации – экономической обоснованности налога.
В соответствии со статьей 3 Налогового кодекса России налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
В отношении земельного налога этот принцип находит своё выражение в том, что база, с которой рассчитывается налог, то есть кадастровая стоимость участка, не может браться «с потолка». Именно с целью реализации принципа экономической обоснованности налога законодатель и установил, что кадастровая цена земли должна соответствовать ее рыночной стоимости. Следовательно, утверждение неадекватной кадастровой оценки ведет к произвольному налогообложению, что недопустимо.
Поэтому наши юристы советуют тем предпринимателям, чьи земельные участки оценены Росреестром в сумму, явно не соответствующую их действительной стоимости, потребовать от государственных органов исполнения норм федерального законодательства.
