В этом году Юридическому агентству ЮНЭКС, одной из ведущих юридических фирм Поволжского округа, исполняется пять лет. Здесь представляют интересы клиентов, связанные с правами на недвижимое имущество. Как защитить свои права, сохранить свою собственность? Об этом в беседе с Управляющим партнером юридического агентства ЮНЭКС Эдуардом Зяббаровым.
— Чем в Вашей компании занимается Департамент по работе с недвижимостью?
— В последнее время количество клиентов, обращающихся в наше агентство с проблемами, связанными с недвижимостью, увеличилось. Оборот недвижимости, объем денежных средств, привлекаемых в этот сектор рынка, растет с каждым годом. Все это сопровождается ростом конфликтных ситуаций, связанных с недвижимостью, которые мы стараемся разрешить.
— Недавно было принято несколько федеральных законов, касающихся оборота недвижимости. Не могли бы вы кратко рассказать о них?
— Законодатель пытается урегулировать те проблемы, которые возникают при операциях с недвижимостью, и пока еще никак не разрешены на уровне закона.
Так, в ноябре 2007 года был принят закон, позволяющий в рамках, так называемой, «дачной амнистии» узаконить свои права тем гражданам, которые получили в наследство земельный участок для дачного или подсобного хозяйства и не оформленный в установленном порядке на наследователя. Ранее в такой ситуации зарегистрировать свое право собственности было очень сложно.
Этим же законом разрешено регистрировать право собственности на те земельные участки, точные границы которых в кадастровом плане не установлены. Это значительно упрощает регистрацию прав на земельные участки, расположенные, например, в дачных товариществах.
— Слышал, что проблемным является вопрос регистрации прав на самовольные постройки.
— Напомню, что самовольными считаются постройки, возведенные на не отведенном для этих целей земельном участке, либо без получения соответствующих разрешений и согласований, либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
В основном, это сложные бюрократические процедуры формирования документации на строительство, согласования с многочисленными инстанциями и, наконец, сама по себе процедура оформления прав на недвижимость, требующие большого количества времени и усилий.
Вместе с тем недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, юридически не существует, и совершать сделки с ним нельзя.
— Какие же сложности возникают у организаций в подобных ситуациях?
— Организации могут обратиться в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, и уже в суде доказать, что постройка не угрожает безопасности третьих лиц, не нарушает их прав и законных интересов. Наши юристы помогают организациям в сборе всех необходимых для этого документов, заключений, справок, а также организуют и сопровождают судебный процесс во всех его инстанциях.
— В последнее время много говорится об упрощении бюрократических процедур. Означает ли это, что государственные органы неукоснительно соблюдают права граждан и организаций в сфере оборота недвижимости?
— Нашим клиентам достаточно часто приходится сталкиваться с нарушением их прав со стороны чиновников.
Одна из наиболее часто встречающихся проблем такого рода – отказ в праве на выкуп земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования.
В соответствии с Земельным кодексом собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение у муниципального образования в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположен этот объект недвижимости.
При этом собственник здания может сам выбрать, на каком праве ему будет предоставлен участок – в собственность или в аренду.
На практике, к сожалению, часто случается, что муниципалитеты отказываются продать земельный участок, навязывая свои условия землепользования. Другой вариант – чиновники предлагают нашему клиенту выкупить лишь небольшую часть земельного участка непосредственно занятую зданием.
Наше агентство рекомендует в этом случае обращаться в арбитражный суд за защитой своих законных интересов. Судебная практика в этой сфере довольно обширная и в целом положительная для наших клиентов.
Подготовил Андрей Орлов
