Налоги существуют столько же, сколько существует государство. Первые документальные подтверждения их взимания датируются периодом около 2500 лет назад. И сколько существуют налоги, столько же они вызывают неудовольствие их плательщиков своим размером и необоснованностью. Еще Цицерон 2000 лет назад описал тогдашнюю систему налогообложения в своей стране фразой: «Только мысль бесплатна!».
С течением времени система налогообложения совершенствовалась, и все же и сегодня налоги – причина головной боли для многих руководителей и собственников бизнеса, да и простых граждан.
Один из таких актуальных спорных вопросов – это уплата земельного налога, а именно определение его размера.
В чем проблема?
С 2006 года в действие вступила новая глава Налогового кодекса, касающаяся уплаты земельного налога. Налог стал исчисляться по иным правилам – исходя из кадастровой стоимости земли. При этом нигде в законодательстве не устанавливалось, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной стоимости участка. Для определения кадастровой стоимости Минэкономразвития России были утверждены специальные методические указания, которые, к сожалению, не предусматривали учета при проведении кадастровой оценки ряда существенных обстоятельств, например, наличия или отсутствия коммуникаций и других индивидуальных особенностей участка.
К чему это привело, не понаслышке знают многие – кадастровая стоимость земель зачастую составляет астрономические суммы и в разы, а то и в десятки раз превышает рыночную. Соответственно, и земельный налог, исчисляемый с этой стоимости, ложится на предприятие непосильным бременем.
Например, директор ростовского ООО «Подъём» рассказал, что в 2005 г. он, чтобы сэкономить, решил приобрести ранее арендовавшийся им земельный участок в собственность. Участок в 38 соток, за аренду которого он платил порядка 150 тыс.руб. в год, обошелся ему в 463 тыс. руб. При этом уже в 2006 г., согласно кадастровой оценке, он стоил уже 23 млн. рублей, в 2007 — 27 млн., в 2009 г. — 51,3 млн. руб. «Таким образом, в год мне насчитали 538 тысяч рублей земельного налога. Откуда взялась такая цена, я не знаю, но сам с радостью продам эту землю со всеми постройками и техникой за половину ее кадастровой стоимости», — говорит предприниматель.
Он рассказал, что в 2007 г. для получения кредита заказывал независимую оценку стоимости своего участка, и его оценили в 18 млн. руб. «В данный момент кадастровая стоимость моего участка выше рыночной в три раза», — говорит он.
Надо отметить, что суды, куда обращались предприниматели за защитой своих прав, их не поддержали. В качестве примера можно привести постановление Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2008 по делу А65-22371/2006, где суд отказался удовлетворить требования одного из крупных казанских предприятий о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной оценкой со ссылкой на то, что законодательство не предусматривает необходимости такого соответствия.
Что изменилось?
22.07.2010 г. были внесены изменения в закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в Земельный кодекс РФ.
Государственная кадастровая оценка земель будет теперь проводиться в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (до изменений – в соответствии Порядком государственной кадастровой оценки земель, утвержденным постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316).
Статья 66 Земельного кодекса в новой редакции предусматривает, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость уравнивается с рыночной.
Кадастровую оценку земель будут осуществлять оценочные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков, по заказу исполнительных органов власти субъектов РФ. Отчет об определении кадастровой стоимости будет проходить обязательную экспертизу в СРО оценщиков, после чего подлежит опубликованию.
Новым законом предусмотрена и процедура обжалования результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи интересы она затрагивает. Кадастровая оценка может быть обжалована в двух случаях – если она основана на недостоверных сведениях об объекте недвижимости либо если заявитель жалобы имеет отчет о рыночной оценке объекта недвижимости. Подать жалобу можно как в суд, так и в специально созданные при Росреестре комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Жалоба в комиссию может быть подана в течение шести месяцев с момента внесения результатов кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости. В случае, если жалоба подана в связи с наличием отчета о рыночной оценке, не совпадающей с кадастровой, комиссия должна принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
Решение комиссии по рассмотрению жалобы может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде либо в арбитражном суде.
С принятием описанных изменений в законодательство у собственников земли появилась возможность добиться приведения кадастровой оценки принадлежащих им участков в соответствие с их рыночной стоимостью. Тем более, что о необходимости взимания налога исходя именно из рыночной стоимости имущества неоднократно говорилось Президентом РФ, в частности в Бюджетном послании на 2011-2013 г.г.
А как у них?
В зарубежных странах как таковой налог на землю встречается редко, в основном, он взимается за незастроенные участки, как, например, во Франции. В большинстве стран взимается налог на недвижимость, объектом которого является земельный участок вместе с расположенными на нем постройками.
В той же Франции действует несколько ежегодных налогов на недвижимое имущество (налог на застроенные участки, налог на незастроенные участки, налог на проживание), и все они привязаны к годовой арендной кадастровой стоимости, которую устанавливают местные власти. Как правило, она не дотягивает до рыночных арендных ставок.
В Германии поземельным налогом облагаются предприятия сельского и лесного хозяйства, земельные участки. Обычная ставка – 1,2%. При продаже участка земли от одного владельца другому уплачивается налог в размере 2% от покупной цены.
В Чехии так же, как и во Франции, взимаются налог на незастроенные земельные участки, а также налог со строений. Основные налоговые ставки колеблются в пределах от 1 кроны за 1 кв.м. до 10 крон/кв.м. (1 чешская крона равна 0,04 евро).
В Великобритании налог на недвижимость составляет 1,5% от рыночной стоимости объектов.
В Испании чуть меньше: 0,3-1,1% от кадастровой стоимости (оценочной стоимости, указанной в государственном земельном кадастре; она, как правило, ниже рыночной, регулируется местными властями и зависит от качества земель, их месторасположения и т.п.). Кроме того, дополнительно взимается 0,2-2,5% от стоимости имущества в качестве сбора «за богатство», если стоимость недвижимости и других активов, принадлежащих лицу на территории Испании, превышает определенную сумму, рассчитываемую по весьма мудреной схеме.
На Кипре ставка налога на имущество опять же зависит от стоимости объекта и колеблется в пределах от 0 до 0,4%. В частности, от уплаты этого налога освобождаются владельцы недорогой по кипрским меркам недвижимости стоимостью до 170 000 евро. Кроме того, взимаются два единовременных сбора – при приобретении недвижимости, так называемый «гербовый налог», в размере 0,15-0,2% от стоимости, и по истечении 5-7 лет после приобретения недвижимости уплачивается налог «на титул» в размере 3-8%.
В Болгарии налог на недвижимость рассчитывается из ее налоговой оценки. Оценку эту проводит сама налоговая инспекция, которая берет за эту услугу от 25 до 100 евро в зависимости от того, в каком из болгарских городов вы находитесь. Сумма налоговой оценки значительно ниже рыночной стоимости.
