9 июня Государственная Дума приняла во втором чтении поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Этот законопроект, по мнению его разработчиков, призван облегчить излишне «жесткие требования» к застройщикам, введенные данным законом, увеличить предложения на рынке жилья и, как следствие, остановить рост цен.
Напомним, что вступивший в силу почти год назад и регулирующий отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц в строительство объектов недвижимости, закон основной целью имел повышение ответственности застройщиков и усиление правовых гарантий для дольщиков.
В частности, действующим законом на застройщиков возложен ряд новых обязанностей, таких как, обязанность застройщиков предоставлять всю бухгалтерскую отчетность по первому требованию клиента, использовать полученные от дольщиков денежные средства строго по назначению.
Закон установил ряд условий, которые должны быть соблюдены застройщиком для того, чтобы начать привлечение денежных средств участников долевого строительства. Так, в соответствии с новыми требованиями, застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для строительства жилого дома только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной документации и государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства.
Основной гарантией защиты прав дольщиков в законе является залог строящегося объекта недвижимости и земельного участка, предоставленного под это строительство.
По мнению многих экспертов, закон содержит много новых обязанностей для строителей и минимум обязанностей для дольщиков. Например, не нашли своего отражения в законе нормы об установлении разумных сроков приёмки готового к передаче жилья, о бремени содержания недвижимого имущества с момента оформления подписания передаточного акта и др.
Таким образом, очевиден вывод о количественном преимуществе обязанностей и ответственности на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства в нормах вступившего в силу закона, что не могло не вызвать широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости и послужить поводом для нежелания большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы.
На строительном рынке результаты жесткого регулирования сказались уже через год. Для того чтобы минимизировать риски, большинство компаний резко сократили объемы жилищного строительства, а некоторые и вовсе отказались от «долевки». Ввод неэлитного жилья практически во всех регионах РФ сократился на 10–50% и ситуация продолжала ухудшаться. Если в 2005 году застройщики заканчивали строительство, начатое в 2003–2004 годах, то проекты на 2006-й просто не планировались.
Итак, этот закон не устраивает крупный строительный бизнес. Еще до принятия указанного законодательного акта и сразу же после вступления его в силу стали предприниматься попытки внесения поправок к данному закону в интересах застройщиков.
В этих целях была создана Ассоциация строителей России (АСР), руководство которой с момента создания позиционировало себя как центр строительного лобби в Государственной Думе и неоднократно в ходе публичных дискуссий заявляло о том, что попытки внести изменения в новый закон будут предприниматься и в дальнейшем.
Причина в том, что как заявил Н. Кошман, руководитель данной общественной организации, что «реализация закона о долевом строительстве в его нынешней редакции приведет к удорожанию строящегося жилья еще на 35-45 %… При таких обстоятельствах решение задач по формированию рынка доступного жилья предоставляется невозможным».
Аналогичную точку зрения высказал первый вице-президент АСР, президент корпорации MIRAX GROUP Сергей Полонский. По его словам, в результате действия закона федерального закона 214-ФЗ, объем предложения на столичном рынке первичной недвижимости к концу текущего года сократится на 30%.
До принятия действующего закона конфликт интересов застройщика и участника долевого строительства разрешался в судебном порядке. В отношениях, на которые распространяется Закон об участии в долевом строительстве в настоящее время, восстановление баланса интересов, по мнению многих участников рынка, будет возможно путем принятия изменений и дополнений к данному Закону.
Поэтому, рекомендованные Комитетом ГосДумы РФ по кредитным организациям и финансовым рынкам поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» были приняты в первых двух чтениях.
Как пояснил председатель банковского комитета Владислав Резник, в прошлом году Госдума, стремясь защитить права дольщиков, «создала трудности для застройщиков». В связи с этим депутаты намерены облегчить излишне жесткие требования к застройщикам,
установленные данным законом.
В частности, законопроектом предлагается расширить перечень случаев, когда допускается привлечение средств граждан в долевое строительство. В частности, устанавливается, что средства могут привлекаться не только в рамках договора участия в долевом строительстве, но и путем выпуска специальных облигаций, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами. В законопроекте также возвращается Застройщикам возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае невыполнения дольщиками своих обязательств по оплате.
Вводятся также нормы, регулирующие действия Застройщика при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства. При этом устанавливается порядок возврата застройщиком участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных в счет цены договора.
Кроме того, поправками устанавливается снижение размера неустойки (пени), уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства, с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Такой же размер неустойки будет уплачиваться застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта, причем если участником долевого строительства является гражданин, то такая неустойка будет уплачиваться в двойном размере, то есть в размере 1/150 ставки (напомним, сейчас неустойка составляет 1/75 ставки рефинансирования).
Законопроект обязывает застройщика передавать участнику долевого строительства не только конкретный объект, но и все общее имущество многоквартирного дома. Кроме того, документ устанавливает возможность досрочного исполнения застройщиком обязательств, порядок возврата застройщиком денежных средств и конкретизирует особенности рекламы и содержания проектной декларации.
По мнению участников рынка, следствием этого законопроекта ожидается заметное увеличение строительства и, соответственно, предложений на рынке жилья. Вместе с тем остановится рост цен, и, возможно, стоимость квартир в некоторых районах даже начнет понижаться.
Однако, как отметил председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, поправки в закон о долевом строительстве не гарантируют прав дольщиков в полной мере, пояснив, что предусмотренный документом залоговый механизм обеспечения обязательств застройщика не привлекателен для банков и может поставить под угрозу средства граждан. «Очевидно, что общая сумма требований участников долевого строительства и банка превысит стоимость земельного участка и объекта незавершенного строительства, а значит, полное удовлетворение дольщиков становится невозможным», – пояснил глава профильного комитета.
Дополнительной мерой по усилению гарантий прав дольщиков призвано стать и принятое 21 апреля
Этим Постановлением впервые установлено, что с 1 января 2007 года застройщик, приступая к строительству, будет обязан располагать собственными средствами в размере не менее 7% общей суммы средств привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве.
Кроме того, с начала будущего года оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика будет производиться с учетом установленных Правительством РФ нормативов.
Предполагается, что таким образом с рынка уйдут недобросовестные компании и «строительные пирамиды» и риски покупателей квартир при этом действительно снизятся.
