КФХ хочет сдать землю в аренду с условием, что арендатор – физическое лицо проводит все работы от сева до уборки, а хозяйство осуществляет только пахоту. Арендная плата – 20 процентов от полученного урожая. Как правильно заключить договор, что нужно в нем учесть ? (сделать пример с образцом договора)
При составлении договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на следующие моменты.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
Таким образом, при определении земельного участка, передаваемого в аренду, необходимо указать его точное месторасположение, площадь.
Арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ). В случае если в договоре аренды земельного участка не указан размер арендной платы, договор считается незаключенным. Законом (п. 2 ст. 614 ГК РФ) предусмотрена возможность установления арендной платы в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции. Стороны должны предусмотреть, каким образом будет определяться размер полученного урожая, в какие сроки производится расчет по договору.
В договор аренды необходимо внести условие о том, что обязанностью арендодателя является проведение вспашки земли. Отсутствие данного условия может повлечь негативные последствия для арендодателя: налоговый орган может счесть, что расходы по вспашке земельного участка не должны приниматься при исчислении налога на доходы физических лиц, единого социального налога либо единого сельскохозяйственного налога. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства уплачивает налог на доходы физических лиц. Для этого необходимо определить полученные доходы и вычесть из них произведенные расходы. При этом расходы необходимо рассчитывать по правилам, установленным гл. 25 НК РФ (п. 1 ст. 221 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходы должны быть обоснованными и документально подтвержденными. Под обоснованными понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством. Таким образом, при отсутствии в договоре условия о том, что крестьянское (фермерское) хозяйство производит вспашку земель, налоговый орган может счесть, что произведенные расходы не являются обоснованными и документально подтвержденными.
Вышеизложенное верно также в отношении единого социального налога. Согласно п. 3 ст. 237 НК РФ налоговая база для индивидуальных предпринимателей определяется как сумма дохода, полученного за налоговый период, за вычетом расходов. При этом состав расходов, принимаемых к вычету, также определяется по правилам гл. 25 НК РФ.
В том случае если крестьянское (фермерское) хозяйство перешло на уплату единого сельскохозяйственного налога, расходы также должны быть обоснованными и документально подтвержденными. Об этом указано в п. 3 ст. 346.5 НК РФ.
Целесообразно в договоре аренды земельного участка оговорить, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам. Данное условие договора необходимо в связи с тем, что в ст. 22 ЗК РФ указано следующее: арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Договор аренды земельного участка
28 марта
Крестьянское (фермерское) хозяйство Сергеева А.Н., именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице главы хозяйства Сергеева А.Н. и гражданин Егоров В.С., именуемый в дальнейшем «Арендатор», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1. 1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 гектара для выращивания сельскохозяйственной продукции (указать вид) Расположение земельного участка указано в приложении к настоящему договору.
1.2. Передаваемый в аренду земельный участок является собственностью Арендодателя.
1.3. Передача земельного участка в аренду осуществляется по акту приема-передачи.
2. Срок аренды земельного участка
2.1. Срок аренды начинается с момента подписания настоящего договора и до окончания срока сельскохозяйственных работ в 2005 году, но не позднее 1 ноября
3. Арендная плата
3.1. Размер арендной платы устанавливается в размере 20 процентов от полученного урожая.
3.2. Размер полученного урожая определяется сторонами совместно.
3.3. Арендная плата вносится в течение 1 месяца после уборки урожая путем передачи выращенной продукции.
4. Права и обязанности сторон
4.1. Арендодатель вправе:
4.1.1. контролировать соблюдение Арендатором целевого использования земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора;
4.1.2. в случае если Арендатор не приступил к использованию земельного участка требовать возврата земельного участка путем направления Арендатору извещения о прекращении договора;
4.2.1. Арендодатель обязан:
4.2.1. предоставить Арендатору земельный участок в сроки, необходимые для начала сельскохозяйственных работ, но не позднее 1 июня 2005 года;
4.2.2. до передачи земельного участка провести вспашку земель в сроки, наиболее оптимальные для проведения данного вида работ согласно погодным условиям;
4.2.3. принять земельный участок после окончания срока действия договора по акту приема-передачи.
4.3. Арендатор вправе:
4.3.1. требовать предоставления земельного участка;
4.3.2. в случае непредоставления Арендодателем земельного участка в сроки, оговоренные настоящим договором, отказаться от договора аренды путем направления извещения Арендодателю;
4.4. Арендатор обязан:
4.4.1. своевременно приступить к сельскохозяйственным работам;
4.4.2. своими силами провести весь комплекс необходимых агротехнических работ;
4.4.3. своевременно внести арендную плату;
4.4.4. в случае невнесения арендной платы в натуральном виде, передать Арендодателю денежные средства исходя из цены 20 процентов полученного урожая по цене, сложившейся на дату внесения арендной платы;
4.4.5. не передавать свои права по настоящему договору третьим лицам без согласия Арендодателя;
4.4.6. не допускать загрязнения, ухудшения плодородия почв на полученном земельном участке.
5. Адреса, подписи сторон
Арендодатель Арендатор
